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    受到“國五條”個稅政策影響，近兩個月來北京二手房成交量明顯萎縮，上個月北京市住建委又連續(xù)出臺政策，通過限制開發(fā)商資金或調(diào)高預售許可門檻的方式來干預市場，再加上之前的限購政策，相當一部分剛需族被擠出北京樓市。而北京地王頻出，連遠郊區(qū)縣通州都邁向3萬元/平方米時代，加上北京新七環(huán)概念的提出，都讓環(huán)京樓盤價格暴漲，最為夸張的是從2002年算起，燕郊的房價暴漲了10倍。

燕郊是北京樓市的保險絲

    “去燕郊是看房嗎？我們有免費看房班車，上車就走，還能省幾塊錢車費呢，走吧走吧。”7月6日上午9時，時代周報記者來到位于東三環(huán)國貿(mào)[簡介 最新動態(tài)]地區(qū)，打算在北京電視臺樓下搭乘那條著名的930路公交車，還沒走到公交站，就被幾個手里拿著宣傳彩頁的樓盤掮客圍住了，并被簇擁著走向其中一輛看房班車。

    因為是周末，走京通高速不到半個小時就到了與北京通州區(qū)一河之隔的燕郊。燕郊自古為京都重鎮(zhèn)，因春秋戰(zhàn)國時地處燕國都城城郊而得名。

   如今燕郊隸屬于河北省三河市，與天安[簡介 最新動態(tài)]門的直線距離只有30公里，相比昌平、順義、懷柔、密云、平谷等北京的區(qū)縣，距離更近，樓價也便宜很多。

     在首爾甜城的售樓處，銷售人員告訴記者，來看房子的大部分都是北京客，以剛需為主，目前推出的戶型是80多平方米的兩居室，售價在9500元/平方米。

    “首爾甜城是新盤，2010年開盤時均價就在8500元/平方米左右，那會北京樓市銷售火爆，燕郊的房子也就銷售得很好，后來北京樓市遇冷，我們二期的房子也賣得不好，2012年初的時候我們戶型不太好的復式房子，加上優(yōu)惠折算下來售價才6000多元/平方米，”銷售人員講述了近幾年燕郊樓市的變化。

    時代周報記者又找到一位燕郊本地人周曉東（化名）。“我清楚地記得，2002年我將單位那套房子賣掉，單價才1300多元/平方米，但我還是很高興，因為兩年前燕郊的房子也就800元/平方米，誰想到不過十年，燕郊的房價就漲了十倍”，周曉東告訴時代周報記者。

    目前通州的房價基本都在2萬元/平方米以上，燕郊的房價也隨之漲到1萬元/平方米的價格，隨著房價上漲，燕郊政府也賺得盆滿缽溢：公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，燕郊生產(chǎn)總值266億元，財政收入40.88億元，5年前，燕郊的財政收入僅為1.399億元。

    “如果深圳是中國樓市的保險絲，那么不妨把燕郊樓市比做北京樓市的保險絲，”地產(chǎn)商潘石屹曾這樣評價燕郊樓市與北京樓市之間微妙關系。

地產(chǎn)大佬再次云集香河

    和燕郊樓市基本上被本地開發(fā)商壟斷不同，香河則是地產(chǎn)巨頭們的大北京夢想樂園，萬科[簡介 最新動態(tài)]、萬通、富力、珠江、合生等知名房企都已經(jīng)進駐香河。

    仍然從國貿(mào)出發(fā)，走京沈高速，45公里左右就達到香河，因為燕郊的房價也在1萬元/平方米徘徊，更多的北京客不得不將眼光投向這個離北京更遠的廊坊香河縣。

    “我的號比較靠后，結果進去時想買的兩居室全部賣光了，樓也不是我想要的那棟，大家都在瘋搶，我甚至連價格都不知道就搶了一套三居室，真是太瘋狂了，不過還好，總算是搶到了，”在香汐售樓處，一位來交首付款的張女士告訴記者，她是6月30日開盤時買的房子。

    而在鴻坤羅納河谷[最新消息 價格 戶型 點評]，銷售人員告訴時代周報記者，目前墅景洋房正在排號中，均價在8000元/平方米左右，不到200套的房源，已經(jīng)有500人排號。

    7月15日，但時代周報記者再次致電鴻坤羅納河谷，該銷售人員表示，在13日開盤當天所有房源就全部售罄了。

    “香河目前房價處于價值洼地，加上新七環(huán)規(guī)劃的利好消息，香河頻現(xiàn)日光盤也不奇怪，”亞豪房地產(chǎn)機構市場總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者。

    據(jù)時代周報記者了解，目前香河的房價，基本在4500-6500元/平方米之間，高端一些的別墅區(qū)，售價也在1萬元/平方米之上。

    一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2011年，香河的房價達到一個高峰，每平方米售價在8000元左右，但是隨后那場聲勢浩大的土地風波，使得香河樓市早于其他北京周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場進入“冬天”。

    “不僅萬科、五礦、綠地等多家知名房企卷入其中，香河政府也受到很大波及，甚至為此換了領導班子，”前述人士告訴記者。

    不過即使如此，也沒有阻止開發(fā)商的拿地熱情，僅僅在2012年5月，就有五礦攜手萬科在香河再購3宗住宅用地，富力、萬通也先后出手在香河拿地。

    “相比燕郊，香河本身有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，加上大的開發(fā)商和尚在低位的價格，香河未來的房地產(chǎn)市場還有很大上升空間，”郭毅表示。

    而經(jīng)南三環(huán)驅(qū)車趕往北京正南方向的固安，走京開高速，到達固安的時間和香河相差無幾，在京開高速路口“首都第二機場”、“首都第二空港區(qū)”等樓盤的廣告牌比比皆是，借助首都第二機場建設規(guī)劃的落地，以及北京大七環(huán)概念的提出，固安樓市今年也逐漸火熱起來。

    在永定河孔雀城，一位銷售人員告訴記者，目前其別墅項目均價已經(jīng)漲到了每平方米12000元左右，“開盤時均價只有4000元/平方米，去年年底達到8000元/平方米左右，估計以后還得漲”。

    在固安城區(qū)，綠宸萬華城的銷售人員告訴時代周報記者，目前項目均價在6500元/平方米，而2012年開盤時，售價只有每平方米4500元。

造城模式再受青睞

    曾幾何時，“造城模式”讓粵派開發(fā)商聲名鵲起，從起跑線上的祈福新村，到天河的華景新城，再到讓人無比驚艷的華南板塊，都是粵派地產(chǎn)“造城運動”的典范，隨后被國內(nèi)很多開發(fā)商學習、復制。

    然而在粵派地產(chǎn)雄心勃勃的北伐中，試圖將這一成功模式照搬到北京時，卻折戟沉沙。

    2004年，合生創(chuàng)展投資68億元在北京和天津之間的超級大盤京津新城，項目涵蓋五星級酒店、溫泉城、商業(yè)街和高爾夫球場以及數(shù)千棟美式別墅，但是經(jīng)過多年開發(fā)，這里卻被稱為“亞洲最大空城”，不僅項目無人問津，還先后沉淀了合生創(chuàng)展近百億元的資金。

    “和長三角不同，北京和天津的產(chǎn)業(yè)并不聯(lián)動，房價也十分懸殊，那些京津大盤大部分要依靠北京的客源，但是這些樓盤距離北京又很遙遠，交通依靠自駕，投資價值不大，也很難吸引剛需，因此銷售一直不太好”，郭毅表示。

    然而，隨著北京房價的高漲，最近這種集居住、教育、度假、酒店、商業(yè)配套為一體的綜合性房地產(chǎn)項目又重新受到熱捧，“一生之城”也頻頻成為很多大盤的廣告詞。

    位于香河的富力新城，僅一期就占地464畝，總建筑面積約74萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、高層板樓、商業(yè)配套等，銷售火爆。位于天津市武清區(qū)的恒大山水城，占地3100余畝，建筑面積約200萬平方米，在配套設施的建設上，該項目不僅引進了北京大學下屬北大學園幼兒園，還按照天津市級重點小學標準建設了恒大小學。

    在武清和北京的交界處，首創(chuàng)國際半島項目總占地面積298公頃，總建筑面積約300萬平方米，未來將可容納5萬-10萬人口居住，目前一期別墅項目已經(jīng)售罄，二期則針對剛需，只推出了兩居室的戶型。華夏幸?；鶚I(yè)以在京郊開發(fā)大體量的孔雀城系列產(chǎn)品而聞名，開發(fā)了大運河孔雀城[最新消息 價格 戶型 點評]、永定河孔雀城、潮白河孔雀城[最新消息 價格 戶型 點評]、八達嶺孔雀城、鳳河孔雀城等項目。

    據(jù)時代周報記者觀察，這些環(huán)京大盤一般都選在高速路周邊，自駕車一小時內(nèi)能夠到達，而且開發(fā)商會積極引進公交線路，解決依靠自駕和高鐵的單一出行模式，同時，除了商業(yè)配套外，教育也是其主打的賣點，比如孔雀城統(tǒng)一引進了著名的北京匯佳雙語幼兒園，恒大山水城引進了北京大學附屬幼兒園，首創(chuàng)國際半島也計劃引入國際知名的小學建立分校。

    “這些樓盤的定位比較清晰，產(chǎn)品線豐富，也注重商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套建設，在北京限購、房價高居不下的情況下，環(huán)京樓盤有發(fā)展?jié)摿?，但是這些項目未來發(fā)展如何，還依賴于北京的房地產(chǎn)政策變化，”郭毅表示。