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近日，央行在最新發(fā)布的中國區(qū)域金融運(yùn)行報告(2017)中為房地產(chǎn)和去產(chǎn)能劃出了清晰的金融政策底線：在支持居民合理自住購房同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房；停止對落后產(chǎn)能的金融支持。

“2017年，各地區(qū)將認(rèn)真落實‘房子是用來住的，不是用來炒的’的政策要求，繼續(xù)強(qiáng)化‘因城施策’調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)‘成交回落、價格平穩(wěn)略降’的發(fā)展態(tài)勢?！毖胄兄赋?，加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，在支持居民合理自住購房同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

1、嚴(yán)控投機(jī)性購房，各地因城施策

報告強(qiáng)調(diào)，2017年，各地區(qū)將認(rèn)真落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策要求，繼續(xù)強(qiáng)化“因城施策” 調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2017年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點(diǎn)；上半年增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度占比低2.3個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款余額20.1萬億元，同比增長30.8%， 增速比上季末低4.9個百分點(diǎn)。

與此同時，保障性安居工程建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，保障房信貸支持力度較大。2016年，全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工606萬套，棚戶區(qū)改造和公租房基本建成658萬套。去年年末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為2.5萬億元，同比增長38.3%，增速比住房開發(fā)貸款高25個百分點(diǎn)；全年新增6972.2億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的113.5%。2017年6月末，保障性住房開發(fā)貸款余額2.97萬億元，同比增長36.2%。

“從調(diào)控政策措施看，2016年尤其是2016年四季度以后，‘因城施策’調(diào)控力度加大，靈活度提升?！眻蟾嬲J(rèn)為，調(diào)控力度差異化，調(diào)控范圍不再局限于一二線城市，開始向三四線城市延伸，調(diào)控手段更加豐富。報告同時指出，“房價上漲預(yù)期仍然存在；土地供應(yīng)不足，部分城市甚至出現(xiàn)‘面粉比面包貴’的情況；部分熱點(diǎn)城市庫存處于低位，短期內(nèi)市場供應(yīng)緊張；居民投資渠道有限且回報不高?！?/span>

雖然國家在長效調(diào)控上已經(jīng)做了巨大努力，但說得實際些， 長效機(jī)制短期內(nèi)無法達(dá)到，要想短期控制房價，閥門必須關(guān)緊了，因此當(dāng)前的限制性調(diào)控政策不可能 只是曇花一現(xiàn)。

立體的房產(chǎn)調(diào)控機(jī)制、長效的供給側(cè)改革所帶來的短期效應(yīng)一定是會將房產(chǎn)市場快速拖入調(diào)整期的， 所以2017年下半年全國樓市調(diào)整期下半年將持續(xù)。

2、政策到底在打什么牌

從限購、限價，到限貸、限售、限商辦，“五限”時代在中國部分城市已拉開帷幕。

違規(guī)發(fā)放住房貸款的銀行都要被罰。

針對違規(guī)房貸，4個月時間內(nèi)，各地銀監(jiān)局對開發(fā)商及個人開出了超100-張罰單。

由此也可以看出：

1、 前幾年信貸寬松的年代，炒房客通過加按揭、裝修貸、消費(fèi)貸等手段違規(guī)入市，導(dǎo)致住戶信貸金額規(guī)模再創(chuàng)新高，風(fēng)險加劇。貸款亂像叢生，已經(jīng)危及到金融體系的安全。

2、銀行違規(guī)給開放商發(fā)放貸款不行，對個人進(jìn)行違規(guī)發(fā)放住房貸款也不可以。這些情況均被處罰。

最高額度的一張罰單是針對平安銀行“內(nèi)控管理嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營規(guī)則、非真實轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)等”開出的，數(shù)額高達(dá)1670萬元。違規(guī)對個人發(fā)住房貸款的，有銀行被罰20萬。

3、監(jiān)管層要從資金源頭上控制房價，控制違法發(fā)放貸款，貸款審核更加嚴(yán)格，周期更漫長了。

目的只有一個，嚴(yán)格控制投機(jī)性購房，從源頭上切斷炒房客的炒房資金。

3、為打擊炒房，房產(chǎn)稅呼之欲出

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱8月8日在2017博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)稅是樓市調(diào)控的一個長效機(jī)制，呼吁趕快實行。房產(chǎn)稅實施后，房價不會暴跌。對于房產(chǎn)稅對抑制房價不起作用的聲音，樊綱則認(rèn)為，是中國的房產(chǎn)稅稅率太低，“天下沒有不起作用的價格，只有不夠高的價格”。

“有的國家房地產(chǎn)一出泡沫，購房者要交的房產(chǎn)稅比自己的工資都多，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場供應(yīng)，這是一個內(nèi)在的穩(wěn)定器?！狈V稱。

對于房產(chǎn)稅如何實施，樊綱建議，新人新辦法、老人老辦法，雙軌過渡，設(shè)立一個過渡期，增量改革，這是中國改革的成功經(jīng)驗?！靶路啃罗k法，20年過渡，老房子錢已經(jīng)交過一輪了，他交的那個稅有20年的時間折現(xiàn)，大概都折現(xiàn)沒了。20年之后再征那個房產(chǎn)稅，對那些老房子是合理的。”他說。

同時，要有適當(dāng)?shù)臏p免措施。他主張，根據(jù)房子的價值減免，在控制每家只有一套房子能減免的情況下，低價的房子減免比較合理，使低收入階層的住房成本稍微低一點(diǎn)。

他稱，房產(chǎn)稅呼吁了十幾年，他現(xiàn)在繼續(xù)呼吁，要趕快實行房產(chǎn)稅。樊綱還表示，房產(chǎn)稅不會使房價暴跌?！艾F(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況是在這么多行政手段的調(diào)控下，需求被嚴(yán)重抑制的。一旦實行這種長效機(jī)制，就可以把這些東西都放開。當(dāng)這些東西放開的時候，合理的需求足以彌補(bǔ)你用這個辦法擠掉的那些不太合理需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展?！?/span>

未來房地產(chǎn)市場的變化，會隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境而發(fā)生差異性變化。一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，所以漲價壓力始終存在。對于三四線城市來說，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，未來需求也不會明顯增加。所以未來一線城市、二線城市會形成更好的發(fā)展局面，但是三四線城市可能會繼續(xù)面臨困難，不會發(fā)生很大的變化。