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鹽城土地市場火熱的冷思考
責(zé)任編輯:鶴鳴亭王楠    2017-05-17 14:41

進(jìn)入5月才兩周時間,鹽城地產(chǎn)市場熱鬧非凡,大牌地產(chǎn)公司紛紛上場,“地王”頻現(xiàn)。最近鹽城地產(chǎn)圈最熱鬧的話題就是今天會產(chǎn)生地王嗎?一次兩次后,人也漸漸麻木了。5月4號,碧桂園以727萬/畝的價格將大星路火車站商圈一塊地納入旗下,碧桂園至此在鹽城有了7個項目,該地塊溢價174%。5月11號,保利地產(chǎn)又放了個“衛(wèi)星”,以659.3萬/畝的價格將河?xùn)|景山中學(xué)南側(cè)地塊拿下,溢價148%;5月12號,恒大地產(chǎn)又在保利地旁邊又以636.3萬/畝將一地塊收入囊中,溢價141%。簡單總結(jié)下有幾個規(guī)律就出來了:一、現(xiàn)在像鹽城這樣的三線城市土地市場上,將是大牌房企的天下;二、以碧桂園和恒大及中海為例,這些大牌房企要么不進(jìn)來,要進(jìn)來就會連續(xù)拿地(包括前期進(jìn)鹽的綠地均有不低于一塊的土地儲備);三、縱觀近幾期的拍地情況,溢價都很高,這也意味著,鹽城的房地產(chǎn)市場的競爭會一直激烈下去。為什么會出現(xiàn)這種情況?


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大牌更愛熱點


鹽城絕對是近幾年來長三角地區(qū)最熱的城市之一。


去年,鹽城成為入選長三角城市群規(guī)劃的蘇北唯一城市,這一振奮人心的消息,頻頻刷爆鹽城人的微信朋友圈。“入群”的鹽城重構(gòu)自身在長三角區(qū)域的空間坐標(biāo),將加速融入長三角經(jīng)濟流、信息流、人才流。鹽城大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園成為令人刮目相看的亮點。在國家信息中心近日發(fā)布的《2017中國大數(shù)據(jù)發(fā)展報告》中,鹽城大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園關(guān)注度達(dá)82.3%,位居全國第一。


交通規(guī)劃讓鹽城也提出了打造“一張網(wǎng)”的發(fā)展目標(biāo),鹽城至南通鐵路(鹽通鐵路)、鹽城經(jīng)泰州至宜興鐵路(鹽泰錫常宜鐵路)列入長江三角洲地區(qū)規(guī)劃重點工程。在高鐵開通后,再打開新的交通版圖,空間距離沒變,時間卻縮短了三分之二還多。鹽城至上海316公里,運行時間約1小時20分;鹽城至南京352公里,運行時間約1小時30分。按照鹽城高鐵的走向,運行時間在一小時左右的除上海、南京外,另有鹽城至無錫240公里,運行時間約50分鐘;鹽城至蘇州250公里,運行時間約1小時;鹽城至徐州314公里,運行時間約1小時20分;鹽城至杭州425公里,運行時間約1小時30分。


上周,“南海未來城”概念規(guī)劃評審會在城南新區(qū)舉行。南海未來城是鹽城“五個一”戰(zhàn)略工程中建美“一座城”的核心內(nèi)容,也是探索生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展的示范區(qū)、深刻把握鹽城融入上海一小時經(jīng)濟圈、通勤圈的宏觀背景,立足大市區(qū)、面向大上海,以更高起點明確發(fā)展定位,按照宜居宜業(yè)宜教宜養(yǎng)宜游方向,努力打造江蘇沿?,F(xiàn)代化、國際化、綠色化、特色化中心城市,真正使南海未來城成為鹽城城市建設(shè)的突出成果,成為展示鹽城城市魅力的重要窗口。而這一規(guī)劃的實施更會將鹽城的城市等級再提升幾個量級。


對大牌房企而言,未來土地市場的“主戰(zhàn)場”會集中在像鹽城這類城市邊界快速擴張的熱點二三線城市。因此,鹽城土地市場近期“地王”頻現(xiàn)就不足為奇了。


鹽城是大牌房企土地儲備的優(yōu)選


看好鹽城,其實更多的是看好他的發(fā)展前景,如前文所述,有眼光的房企更看重未來,但當(dāng)下的選擇成本也是重要因素。很多人對當(dāng)前動輒六七百萬一畝的地價震驚,但對財大氣粗的大牌房企而言,鹽城的地價可能和其他城市相比還是性價比較高的。從公開的信息分析,目前一線二線城市土地價格過高是大牌房企轉(zhuǎn)身三線城市的另一個主要目標(biāo),一二線城市的分化情況十分明顯。4月,全國300城樓面均價環(huán)比漲43%,同比漲65%,漲幅驚人。


其次,鹽城土地市場的火熱也是重點城市外溢效應(yīng)的體現(xiàn),鹽城作為長三角蘇北唯一入選城市首當(dāng)其沖要分解長三角核心城市的房地產(chǎn)外溢力。上海、南京、蘇州、無錫等市場需求要向周邊城市轉(zhuǎn)移。而隨著調(diào)控力度的加碼,熱點城市被調(diào)控擠壓的市場需求不斷向周邊城市外溢,對長三角而言,鹽城是蘇北地區(qū)的最佳選擇之一。


其三,經(jīng)過幾年的試水,大牌房企基本在鹽城奠定了受眾基礎(chǔ),影響力也已傳導(dǎo)至消費鏈的終端??陀^點講,正是有了華潤,恒大,綠地,中海,碧桂園之前幾年的運作,鹽城的房地產(chǎn)市場才會如此迅速的成長,也有了后來萬達(dá),保利等大牌的跟進(jìn)。而正是這些大牌的陸續(xù)進(jìn)駐,才讓鹽城房產(chǎn)市場有了更濃厚的品牌消費意識,品牌建設(shè)意識。


其四,鹽城房產(chǎn)市場經(jīng)過近兩年的調(diào)控,已基本完成去庫存的目標(biāo)。沒有去庫存任務(wù)的城市,驅(qū)動房企在土地市場奮力搏殺的動力是這些城市已失衡的供需關(guān)系?!皼]想到去年的市場這么火爆,之前積壓的庫存都消化掉了,必須補貨,不然今年就沒房賣了。對許多

開發(fā)商而方,現(xiàn)在地價看著是高,但幾年后就未必了。


溢價高競爭將更激烈


縱觀市區(qū)近期拍地情況,各個熱點地塊均出現(xiàn)了高溢價,碧桂園地塊溢價174%。保利地塊溢價148%;恒大地塊溢價141%。據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,當(dāng)前一線城市的成交價已經(jīng)接近土地成本價,土地平均溢價率僅2%;而二線城市溢價率繼續(xù)走高,達(dá)到65%,較上月增加25個百分點,比去年同期上升54個百分點。毋庸置疑,隨著品牌房企不斷涌入,重點二線城市進(jìn)駐門檻已越來越高,土拍競爭將愈發(fā)激烈。


首先會是中小房企的出局,環(huán)顧當(dāng)前的鹽城樓市,首先是本土開發(fā)商的出局,目前想再呈現(xiàn)多年前幾大本土開發(fā)企業(yè)同臺共舞的情形是不可能了;外來房企也將慢慢淡出市場;他們的離去會給市場留下一筆財產(chǎn)。


其次,拿地競爭越來激烈,市場營銷競爭可能將是慘烈。沒有一個房企會做虧本生意,拿地高溢價的必然選擇是做高附加值,從而實現(xiàn)利潤追求。其實從近期面市的產(chǎn)品上來看,普通消費應(yīng)當(dāng)已經(jīng)感覺到市場上的產(chǎn)品和以前不同了。大品牌公司出手必然不一樣??墒侨绻歉叩貎r,低品質(zhì),那肯定要被淘汰出局。競爭激烈的結(jié)果是品質(zhì)提升,剛需樓盤上市量減少,樓市能否持續(xù)上半年的火爆,還要拭目以待。

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