風(fēng)向變了，2022“降價潮”要失約了？小陽春已經(jīng)在路上
穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。小陽春正在醞釀中，大家要做好準(zhǔn)備。
PART.01
有助緩解房企融資壓力
今年以來，從浦發(fā)銀行成功發(fā)行首單房地產(chǎn)并購主題債后，招商銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行陸續(xù)表態(tài)將發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債。銀行發(fā)行房地產(chǎn)并購債，有助于獲得長期限穩(wěn)定流動性，拓展房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)，銀行房地產(chǎn)并購貸款不計入房貸集中度管理；同時，此舉通過部分房企并購重組，有效防范化解行業(yè)風(fēng)險，推動行業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
事實上，監(jiān)管層面從去年底以來也一直為房地產(chǎn)企業(yè)并購融資發(fā)聲。去年12月，交易商協(xié)會舉辦房企座談會，表示將優(yōu)先支持注冊發(fā)行債券用于并購及項目建設(shè)；人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》等。
1月18日，在國務(wù)院新聞辦舉行的2021年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，去年下半年，恒大等個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險顯性化，受此影響，房地產(chǎn)各類主體避險情緒上升，金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)。針對這一情況，按照黨中央、國務(wù)院部署，金融管理部門第一時間采取應(yīng)對措施。其中，采取的一項重要工作是《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解和行業(yè)出清。
2月14日，標(biāo)普信評發(fā)布題為《房企流動性壓力的緩解仍有待觀察》的報告則認(rèn)為，當(dāng)前房企流動性壓力仍然較大，近期出臺的一系列規(guī)范房企融資和預(yù)售資金使用的政策體現(xiàn)了監(jiān)管對于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的態(tài)度，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復(fù)，但是否能夠及時緩解行業(yè)流動性壓力尚有待觀察。
除了銀行外，AMC也有望參與房地產(chǎn)并購融資。據(jù)中證報報道，近日金融管理部門召集幾家全國性資產(chǎn)管理公司(AMC)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
PART.02
促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)
放松房企流動性政策頻出
2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡稱“通知”），明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度，是我國進(jìn)一步深化保障性租賃住房建設(shè)的信號。
保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，房地產(chǎn)貸款集中度管理更為細(xì)化和精準(zhǔn)，既能快速提高保障性租賃住房的規(guī)模，緩解大城市年輕人的住房問題，又給相關(guān)企業(yè)帶來了發(fā)展。
據(jù)媒體報道，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見已于近日出臺。預(yù)售資金監(jiān)管額度由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等因素確定，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。辦法有利于厘清各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任，增強(qiáng)商品房預(yù)售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)的做法起到糾偏效果。
數(shù)據(jù)顯示,2011-2015年,個人購房定金、按揭貸款預(yù)收款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重穩(wěn)定在38%左右。2016年開始,房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式開始盛行,至2021年10月這一比例已經(jīng)達(dá)到53%水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)資金中一半來自居民預(yù)付購房款。如何規(guī)范使用數(shù)量如此巨大的資金是房地產(chǎn)市場能否順利進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵。因此，通過觀察各地不同政策長時間的推行效果，從國家層面統(tǒng)一相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)勢在必行。此舉將進(jìn)一步促進(jìn)房企的資金循環(huán)，松綁房地產(chǎn)市場，找準(zhǔn)“管好”與“管嚴(yán)”之間的平衡。
新春伊始，這兩項關(guān)鍵性政策的出臺精準(zhǔn)聚焦了房企的現(xiàn)金流問題，釋放出利好信號，也給市場增添了信心。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
PART.03
利好持續(xù)釋放 刺激需求和供給
拉動供給和需求回歸到正軌
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，過去10年共出現(xiàn)兩次市場筑底過程，分別為「2014年-2015年」和「2020年-2021年」。
這2次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個低點。而在市場筑底過程中，均伴隨一系列的利好政策，拉動增速止跌回穩(wěn)。利好政策在信貸方面的傳導(dǎo)路徑相同：首先從信貸利率開始，然后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)到商業(yè)貸款。
現(xiàn)如今，這三者幾乎在同步進(jìn)行。2022年1月份，全國發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)利好措施66次，同比上漲57%，包括——
利率下調(diào)：去年9月政策糾偏之后，僅10月份，全國就有20余個城下調(diào)房貸利率，其中有14城首套房利率下降。今年，利率下調(diào)的城市進(jìn)一步增多。1月，北上深，蘇州等城市的首套和二套房貸利率均下降，比如，蘇州多家國有銀行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個百分點；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個百分點
公積金貸款的限制放松，并且由此前的低能級城市，向高能級城市擴(kuò)散：寧波出臺了利好多子家庭的公積金貸款政策；2月1日開始，福州第二次申請純住房公積金貸款，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。此外，二次申請住房公積金貸款在第一次結(jié)清后當(dāng)月即可申請（原先需滿12個月）……
商業(yè)貸款：由于房貸額度充足，銀行的放貸周期大大縮短，普遍在1-2個月，最快可以縮短到1周，提振了部分購房者的信心以及市場活躍度。
以上是需求端的情況。供給端——房企也在恢復(fù)中。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
在行業(yè)的低谷中，只有讓更多的資金流動起來，才能將房地產(chǎn)市場逐漸盤活。外部改善房企流動性的政策頻繁出臺，對于平穩(wěn)化解行業(yè)風(fēng)險能夠起到促進(jìn)作用。在2022年，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸擺脫寒冬，觸底再出發(fā)。
PART.04
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