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取消公攤?住建部新規(guī)征求意見:住宅按套內(nèi)面積算!
責(zé)任編輯:孫婧    2019-02-23 22:30
2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》,該項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?!保ㄗ⒁?,是征求意見哦?。?/span>

除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外,《住宅規(guī)范》還對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定,《住宅規(guī)范》提出,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯,且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

下面小編梳理了

該文件的幾大要點(diǎn)

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要點(diǎn)一:以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?!?

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

雖然只有短短的一句話,但這一點(diǎn)無(wú)疑是《規(guī)范》中吸睛度最高的,足以激起千層浪。住宅交易面積從建筑面積轉(zhuǎn)向套內(nèi)面積?不知市場(chǎng)的接受度會(huì)有多高?對(duì)此附件中也做了相關(guān)說(shuō)明:

本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前,我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

公攤面積,是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;

2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),為墻體面積水面投影面積的一半。

在我國(guó)大部分地區(qū),房屋交易總面積按照“套內(nèi)面積+公攤面積”計(jì)算。通常來(lái)說(shuō),大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設(shè)施,都會(huì)作為公攤面積來(lái)計(jì)價(jià)。

由于缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的公攤面積會(huì)出現(xiàn)很大差別。比如,有些項(xiàng)目的公攤面積占到建筑面積的40%,導(dǎo)致得房率低,住宅項(xiàng)目得房率要高于非住宅項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士指出,公攤面積計(jì)價(jià)大行其道背后,隱藏著不少問題,比如:給購(gòu)房者帶來(lái)低價(jià)格的“幻覺”,重復(fù)收費(fèi),偷面積,等等。

根據(jù)瞭望智庫(kù)的資料,“公攤面積”也可能是從香港引進(jìn)的,因?yàn)橄愀墼?013年之前銷售房屋時(shí)采用的就是建筑面積計(jì)算方式。2013年,香港出臺(tái)新政,結(jié)束了房屋銷售的“建筑面積”時(shí)代。但是,這種已經(jīng)被香港明令調(diào)整的“公攤面積”,卻在內(nèi)地延續(xù)使用至今。


要點(diǎn)二:四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外,《住宅規(guī)范》還對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定,《住宅規(guī)范》提出,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯,且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言,每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯,且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米,轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑,每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái),其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

對(duì)于既有住宅建筑,要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克,轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。


要點(diǎn)三:新建住宅要全裝修交付

《住宅規(guī)范》提出,城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢,達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí),住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件,配套設(shè)施具備交付使用條件,安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

同時(shí),《住宅規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求,防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水;抹灰頂面的要求則是,粘結(jié)牢固,無(wú)空鼓,表面平整、潔凈,無(wú)裂縫,無(wú)爆灰等等。



專家:對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房成本基本無(wú)影響

房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)行了解讀:

是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外,對(duì)于購(gòu)房者而言,物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

另外需要注意的是,公攤面積并不是越小越好,不計(jì)入面積價(jià)格,意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià),另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤,會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào),包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見,距離正式文件還很遙遠(yuǎn),即使成為正式文件,也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2、從政策內(nèi)容看,包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售,對(duì)于現(xiàn)房和二手房,購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看,全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地,的確更有利于購(gòu)房者,對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4、羊毛出在羊身上,如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式,需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。

5、從未來(lái)趨勢(shì)看,國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象,比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理,這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。


新華社、人民日?qǐng)?bào)

曾質(zhì)疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的?》的文章火爆,揭露出這個(gè)矛盾已久的問題。此后,新華社、人民日?qǐng)?bào)等都發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。

新華社指出,近幾年,為回應(yīng)民眾訴求,廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí),能正視公攤面積亂象,探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式,切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。


取消公攤:

重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

除了官方,一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。

2月22日,據(jù)中山日?qǐng)?bào)報(bào)道,廣東省中山市政協(xié)委員鐘國(guó)平建議,對(duì)商品住房銷售進(jìn)行立法,制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售,并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實(shí)際上,早在2002年,重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月,重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行,宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策,不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”,時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō):“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房,最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛,保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”

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