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一、本報告觀點——2017年上半年供不應求態(tài)勢逐漸緩解，成交均價快速上漲

二、上半年土地市場

三、住宅市場回顧

（一）宏觀政策

（二）住宅市場月度供求分析

（三）住宅市場分板塊成交情況

（四）各板塊供求價對比

（五）2017年上半年全市成交TOP10

四、存量分析——截止6月底全市住宅累計庫存約117萬方，土地市場火熱存量將不斷增加

五、上半年總結(jié)及下半年走勢預判

一、本報告觀點——2017年上半年供不應求態(tài)勢逐漸緩解，成交均價快速上漲

【關(guān)鍵點一：土地市場需求旺盛，土地市場大熱】

2017年1-6月，經(jīng)營性土地市場供應111.59萬方，成交91.37萬方。

【關(guān)鍵點二：成交價格大幅上漲，上半年成交均價環(huán)比上漲40.6%】

上半年鹽城商品住宅市場新增供應共計190萬㎡，成交量為171.87萬平米，環(huán)比下降31.8%；成交價格大幅上升，5月起全市成交均價突破8000元，上半年成交均價環(huán)比上漲40.6%。

二、 上半年土地市場

2017上半年鹽城土地市場高潮迭起，每一次招拍掛都引起市場極大的轟動，成交單價一次次刷新紀錄，其中熱電廠地塊更是拍出“蘇北地王”的稱號；上半年河東土地市場表現(xiàn)一如樓市般火熱，成交價格快速上漲，上半年主力供應/成交集中在和河東及市區(qū)板塊。

2017年上半年，經(jīng)營性土地市場供應111.59萬方，成交91.37萬方，共21宗土地掛牌出讓；掛牌面積同比增加11.85萬方，漲幅11.9%，供應上升，土地成交量也隨之上升，上半年市區(qū)共成交土地12宗，同比增加1宗，成交面積91.37萬方，同比增長76.4%。

2017年上半年土地成交明細

三、住宅市場回顧（一）宏觀政策

2017年上半年全國重點城市以“限購、限售、限價、限賣”等政策為主旋律，部分三四線城市依舊在去庫存，政府采取“因城施策”的方式，針對性對地方樓市進行宏觀調(diào)控。

（二）住宅市場月度供求分析

2017年上半年供應量一度出現(xiàn)斷檔，3月后逐漸上升，5,6月份供應快速增加，成交量相對保持在穩(wěn)定區(qū)間；由于前期供需矛盾積壓等原因，上半年成交價格快速上升，環(huán)比上漲40.6%。

（三）住宅市場分板塊成交情況

整體住宅市場成交集中在城南和河東兩大板塊，板塊內(nèi)在售項目量較多，河東以剛改成交為主，城南以改善成交為主，作為市場成交的熱點板塊，供求高于其它板塊；

城中地塊稀缺，成交量價近年來相對平穩(wěn)，供求平衡；

城西、城西南板塊上半年大多處于斷檔狀態(tài)，成交量較低;

城北為市區(qū)內(nèi)價格洼地，上半年成交供應已接近去年全年成交。

（四）各板塊供求價對比——上半年住宅供應量上漲明顯，供求矛盾逐漸緩解，成交均價環(huán)比上漲40.6%

從成交分布的區(qū)域來看，上半年鹽城商品房備案成交最多的依舊是城南片區(qū)，其次是河東片區(qū)和城北片區(qū)。上半年全市成交均價7618元/㎡，環(huán)比上漲40.6%。上半年供應量環(huán)比上升53.7%，主要集中在5,6月份供應，成交面積環(huán)比下降31.8%，供應不足是主要原因之一，同時成交價格在半年內(nèi)從“6”字頭上升到“8”字頭，樓市的火熱狀態(tài)不言而喻。

（五）2017年上半年成交TOP10

從成交面積排行來看，城南板塊目前占絕對主力，共有8個項目進入前十，剩余2個項目均來自河東，top10成交面積占全市上半年住宅成交半壁江山，市場環(huán)境利好局面下，入榜項目上半年大多常有入市加推或有較多存量。

四、 存量分析——截止6月底全市住宅累計庫存約117萬方，土地市場火熱存量將不斷增加

• 住宅市場潛在庫存量（主要指已成交土地即將轉(zhuǎn)入為入市項目）約109萬方；

• 全市住宅累計庫存總量達117萬方，按近一年月均去化水平推算，現(xiàn)有市場庫存去化僅剩3.5個月，仍呈現(xiàn)緊缺狀態(tài)；

• 隨著土地市場供應的不斷增加，在一定程度上可以緩解熱門板塊近半年供不應求的狀況，庫存也會隨著土地的掛牌成交不斷上漲。

五、 上半年總結(jié)及下半年走勢預判

• 上半年大市場成交量較為穩(wěn)定，由于市場因素、供需矛盾等原因，成交價格快速上漲；

• 全國各地政府“因城施政”，地方政策目前暫無重大舉措，信貸政策收緊明顯；

• 上半年大部分板塊供需矛盾突出，成交價格順勢上漲，隨著近期新項目入市，下半年這一局面將有望扭轉(zhuǎn)；

• 住宅市場下半年4季度預計將會再次迎來一波集中供應，“房荒”危機解除后，市場成交量價將可能走入穩(wěn)定區(qū)域。

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢鹽城市場策劃中心

執(zhí)筆人：同策咨詢鹽城分公司市場策劃中心

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