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我想換個品質(zhì)好一點的，大一點的房子；

不過，我得先把我的老房子賣了。

近期，有這樣強烈置換意識的人不少，毋庸置疑，大家對于居住提升的需求越來越大，舊房置換的意識也越來越清晰。

換房，到底是先買？還是先賣？今天就一起來聊聊這個問題。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

 NO.1

先買房還是先賣房？很多人可能會脫口而出——

當然是先賣房再買房，不然哪有錢去買？

首套、二套的首付比例、貸款利率也不一樣啊

萬一先買了，自己的房子賣不出去，才急人

......

這大概就是大多數(shù)傳統(tǒng)“以房換房”家庭的真實心理。而對于一二線城市的普通家庭來說壓力更大，除了高昂的首付壓力之外，更重要的是，能否擁有購買二套房的資格才是問題的關(guān)鍵，“先買后賣”執(zhí)行起來沒那么容易。

對于一些手上有點閑錢，不在乎首套二套資質(zhì)的家庭來說，先買還是先賣就有了選擇的余地。興許在樓市的“潮起潮落”下，可以省“一筆巨款”，簡單來說就是，老房價格賣得高一點，新房價格買得低一點，實現(xiàn)利益最大化。

根據(jù)不同家庭的情況，置換的方式方法有多種。總之，為了改善居住環(huán)境，明確了這一換房目的后，我們再對反觀自身，選擇一個最適合自己的置換方式。

NO.2

買賣同行，其實很難

考慮置換，最好的情況當然是買賣同時進行，一邊選到心儀的新房，一邊自己的舊房子可以賣出好價格，這是理想狀態(tài)。

一般先是掛出自己的房子，不斷“試客”，同時也要去著手挑選你要的房子。賣房，中間流程比較復(fù)雜，成交周期較長，這影響著你的資金到手情況。如果是買新房，那么只能等錢到位后再買，如果買二手房，就可以先去簽合同，讓下家等你的資金。同時盡量拉長交割時間，給你騰挪做一個良好的過渡。

總之，置換就是一場拉鋸戰(zhàn)，你需要在短時間內(nèi)完成兩筆大額交易，這很考驗心性，要承受壓力和繁瑣的交易手續(xù)。

但事實上，市場行情太冷，選到好房源很容易，但自己的房子卻賣不出去；行情高漲時，房子能賣出去，但卻找不到能買的。因此，對于大部分人來說，想要同步完成交易，難度較大。

別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我瘋狂

如果手中資金寬裕，可以從容地選擇換房時機。按照以房換房的交易原則來講，“低買高賣”當然是最佳策略。怎么把握這樣的時機？“別人瘋狂我恐懼，別人恐懼我瘋狂”，這很考驗人性，很需要魄力，簡單來說，就是“別人不敢買我買，別人瘋狂買我賣”。

旺季出手，淡季入手。

樓市環(huán)境方面，樓市冷淡時，就是買房好時機，這時候是買方市場。一方面，官方會出臺更多的利好政策，例如降息降準、提高公積金貸款額度、購房補貼等等；另一方面，開發(fā)商迫于市場壓力，也會在價格方面讓利更多，買方更具話語權(quán)，能夠爭取到更多利益。而樓市火熱時，市場信心十足，買家多，這時候你的房子也就很容易出手，也能賣個好價錢。

以年為單位的時間軸里，3-5月和9-11月是傳統(tǒng)旺季，6-8月酷暑、12-2月寒冬一般為淡季。買房賣房其實考驗的就是信息差，你比別人獲取的市場信息更多，你就更有優(yōu)勢，尤其在定價方面。

對于大多數(shù)人，如果資金夠，推薦先買后賣，堅持“冷市買房，熱市賣房”的理念。這樣的好處是，你有充足的時間做選擇，將收益最大化，不會因為先下定了新房，急于出手老房，而讓自己處于焦慮、局促的狀態(tài)，讓買方壓價、讓中介有機可乘。

NO.3

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

近年來，鹽城樓市人居環(huán)境不斷進階升級，居住理念開始偏向改善，而舒適的改善產(chǎn)品大多單價高、面積大，因此總價并不低，這很考驗購房者的資金實力。所以，對于大多數(shù)考慮置換的家庭來說，根本沒有選擇的余地，就得“先賣后買”。

這樣做相對來說更穩(wěn)健，優(yōu)勢如下：

一是，有多少錢辦多少事。不過過分高估自己的老房子，能賣出多少錢，就選擇相應(yīng)等級置換的房源，這樣去找房子才更適配。而不是選擇了高價新房，老房子賣出的價格遠遠不夠，造成資金缺口。

二是，首付和利率。對于部分擁有首套貸款房的人來說，短期內(nèi)首付款的壓力以及二套房利率上浮產(chǎn)生的利息仍是一筆可觀的資金。能夠控制的情況下，當然要利益最大化，盡量不多花一分錢。目前，各項利好政策頻出，可以說想買房是個不錯的買入時機。就在520之際央媽宣布下調(diào)五年期lpr利率為4.45%。

據(jù)鶴鳴亭房產(chǎn)最新統(tǒng)計，各家銀行紛紛響應(yīng)最新政策，同步下調(diào)現(xiàn)行利率，首套房利率最低已達4.4%。

寫在最后：對于換房來說，鹽城樓市新房市場中有不少可選的改善項目，他們遍布各大板塊，產(chǎn)品多樣，當下這淡季行情，或許就是一次不錯的打新好時機呢。

例如：龍湖天奕、金茂府（待售）、金地中心、萬科悅達聚瓏東方、中南港龍君啟、雍華府、仁恒濱河源、仁恒濱河世紀、綠城曉風印月、綠地香港新天地等，均價18500-27000元/㎡。

置換是一門技術(shù)活兒，需要抓準時機，更需要好的心態(tài)。最后，希望大家都可以置換到自己滿意的房子！