房價(jià)還會(huì)漲嗎？2022年鹽城樓市行情預(yù)測(cè)，博弈無處不在！
回首2021年鹽城樓市，仿佛置身于“冰火兩重天”的世界，上半年還風(fēng)風(fēng)火火，怎么下半年突然就不行了？疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行、行業(yè)政策嚴(yán)控、房企接連暴雷……房地產(chǎn)經(jīng)歷著前所未有的磨難。
那么，2022年鹽城樓市行情會(huì)如何呢？金融政策、房企生存環(huán)境、購房信心等方面是否能夠進(jìn)一步緩和？今天，試著就試著從多個(gè)方面來預(yù)測(cè)2022年鹽城樓市大方向。一家之言，僅供參考。
對(duì)于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房企來說，資金鏈截?cái)?，融資端收緊，無疑扼住了生存的命門，這是2021年很多房企暴雷的原因。而對(duì)于購房者來說，按揭貸款的發(fā)放遲緩、利率高漲影響了購房欲望和需求。2021年收緊的金融政策不但限制了房企，也誤傷了部分購房者，讓不少人選擇持幣觀望，再等等。
1月18日，央行副行長劉國強(qiáng)表示，“要把貨幣政策工具箱開得再大一些”；1月20日，央行發(fā)出降息信號(hào)，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，較上期分別下降了10個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。
這一金融信號(hào)的釋放，起碼說明了2022年的金融政策適當(dāng)放松了，連續(xù)的降準(zhǔn)、降息，無論是對(duì)于開發(fā)端，還是需求端來說，都無疑是一個(gè)好消息。不過，雖然LPR下調(diào)了，但也只是謹(jǐn)慎地下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，適當(dāng)緩解2021年下半年的樓市低潮有可能，但是以此來期待樓市行情大反轉(zhuǎn)不可能，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”是主旋律，穩(wěn)中求進(jìn)是關(guān)鍵。
2021年是土地市場(chǎng)“兩集中”新政落地的第一年，22個(gè)重點(diǎn)城市的土拍方式發(fā)生了變化，說到底是要從穩(wěn)定地價(jià)形成穩(wěn)房價(jià)預(yù)期，然而，這一年的三輪集中供地，卻從“地王頻出”到“一秒入冬”，“流拍、托底、中止出讓”成為高頻詞匯，土拍突然降溫。
鹽城雖不在”兩集中“重點(diǎn)城市行列，但這一年的土拍市場(chǎng)大抵符合”由夏入冬“的基調(diào)。
2021年鹽城市級(jí)土地市場(chǎng)共成交42宗土地，土地總成交面積約為228萬方，相比2020年總成交面積的445.5萬方同比下降48.8%；
2021年上半年誕生了江動(dòng)廠地塊、肉聯(lián)廠地塊、城西南融創(chuàng)地塊、南海未來城金茂地塊等15宗“萬元地”；
下半年情況急轉(zhuǎn)直下，住宅地塊成交量驟降，多地由平臺(tái)公司托底，9-12月僅4幅商業(yè)商務(wù)用地出讓，無住宅宗地成交。
上半年行業(yè)勢(shì)頭猛進(jìn)，很多房企展望鹽城樓市信心十足，不少房企更是參與多個(gè)住宅地塊競(jìng)拍，力爭(zhēng)擠進(jìn)鹽城市場(chǎng)，開啟歷史元年。未曾想，下半年全部“站崗”，在各種行業(yè)環(huán)境下行、政策的收緊下，銷售市場(chǎng)遇冷，舉步維艱。
2022年，由于行業(yè)環(huán)境、政策調(diào)控、城市發(fā)展、市場(chǎng)供需、自身儲(chǔ)備等多重因素，各家房企在鹽拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，其中，部分央企國企、發(fā)展健康的“綠頭”民企以及部分良性本地房企等，仍有在鹽拿地的可能性。
部分房企自身土儲(chǔ)量足，在售貨值積壓過多也會(huì)影響房企拿地計(jì)劃；不過，倘若出讓地塊資源足夠優(yōu)質(zhì)，仍有市場(chǎng)吸引力，總之，一切還要視市場(chǎng)行情和土地出讓情況而定。
2021年樓市環(huán)境的下行伴隨著部分房企的暴雷，為了避免風(fēng)險(xiǎn)加劇，2021年12月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
2022年“收并購”成為政策調(diào)控的另一重要手段，這一政策不僅為房企打通了并購融資通道，同時(shí)也緩解了行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
來源：地產(chǎn)同學(xué)會(huì) 僅供參考
房企的并購潮加速到來，未來一些房企會(huì)在2、3年被拆分并購，打包出售，逐漸出清，而一些優(yōu)秀房企也迎來盛世年華。
目前，金地、萬科、招商、保利、金茂、寶龍、龍湖、中海、世茂、佳源等一批綠檔房企目前均已入駐鹽城，其中，部分房企深耕鹽城多年，在售項(xiàng)目也頗有口碑；也有部分房企2021首入鹽城，開啟發(fā)展歷史元年。
房企的暴雷雖然是企業(yè)層面的事，但是卻嚇怕了“湊齊六個(gè)錢袋子”的買房家庭。所以，2022年，買房這件事需要相當(dāng)謹(jǐn)慎，謹(jǐn)慎地選擇房企品牌、謹(jǐn)慎地選擇樓盤項(xiàng)目，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇實(shí)力口碑較強(qiáng)的、發(fā)展健康的、資質(zhì)靠譜的房企則更牢靠。
首先，擺明一個(gè)觀點(diǎn)：2022年樓市很難有大行情，鹽城樓市仍艱難。
雖然金融政策短期放松、房企層面也有收并購政策緩解危機(jī)，但是這些政策的釋放主要目的是：維穩(wěn)。2022年房企總體壓力還是很大的，樓市行情是否回暖，買房信心能否增強(qiáng)是一件復(fù)雜的、難以把握的事情。
2021年鹽城大市區(qū)成交的住宅新地，將會(huì)在明年迎來批量集中入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈；15宗“萬元地”陸續(xù)問世，品質(zhì)內(nèi)卷加劇；與此同時(shí)，鹽城樓市新房住宅總體成交疲軟，近6周新房住宅走勢(shì)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，未出現(xiàn)回暖跡象；購房者的購房意愿普遍低下，觀望者仍在觀望，僅少量剛需客戶選擇此時(shí)入手。
好像每一件事都預(yù)示著2022年樓市的艱難。
2021年成交15宗萬元地，其中，8宗地已入市，剩余地塊項(xiàng)目或籌備、或待定。
綠城·曉風(fēng)印月：2021年8月首開，目前備案約30套；
龍湖·天奕：2021年11月首開，目前草簽約110套，備案約26套；
綠地香港·新天地：2021年9月底開盤，目前備案約3套；
新城·瑯樾府：2021年12月開盤，目前草簽約8套；
碧桂園·星鉆：2021年12月開盤，目前備案約35套；
招商·雍華府：2021年11月首開，目前備案約46套；
融創(chuàng)·鹽城壹號(hào)府：2021年9月開盤，目前備案約92套；
招商雍和府：2022年1月開盤，暫無備案情況。
這些樓盤因高昂的地價(jià)成本，或主動(dòng)、或被迫定調(diào)高端路線，高價(jià)、品質(zhì)、改善的標(biāo)簽從地塊成交就已經(jīng)注定，但是面臨著樓市突然停擺，這些項(xiàng)目開盤后的總體情況并不樂觀。其余，如金茂、儒辰、溫州時(shí)代、仁恒等萬元地塊項(xiàng)目，也都在等，等風(fēng)來。
除了這些高價(jià)地塊項(xiàng)目之外，還有東方蘭庭、拾光里、都會(huì)壹號(hào)、興邦宸泱府等眾多新盤待售，來年新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。
從近期每周新房住宅銷量排行中可以看出，銷售的主流項(xiàng)目多半集中在河?xùn)|經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等性價(jià)比較高的板塊，相比品質(zhì)高價(jià)盤來說，這些項(xiàng)目總價(jià)低，易接受，且板塊發(fā)展也具備一定的潛力，因此，在樓市低谷狀態(tài)下，這些樓盤相對(duì)而言去化情況較好。
目前，土地已成交待入市項(xiàng)目這些潛在庫存量達(dá)約803萬方，加上新房住宅累計(jì)庫存，新房庫存總量十分可觀，以當(dāng)前的去化水平，供需明顯不平衡，來年新房市場(chǎng)壓力不小。
☆ 小 結(jié) ☆
總體來看，2022年鹽城樓市難有大行情，能夠穩(wěn)中求進(jìn)已經(jīng)是最好的局面，土地市場(chǎng)也緊跟大行情而走。隨著政策不斷調(diào)控，當(dāng)前樓市行情、價(jià)格都處于相對(duì)低位，對(duì)于部分人來說是入手的好時(shí)機(jī)。
房住不炒、維持房地產(chǎn)健康良性發(fā)展仍是主基調(diào)，短期投資需十分謹(jǐn)慎。總之，危機(jī)四伏，2022年樓市博弈無處不在。
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