12月13日盤后,世茂股份(600823 .SH)發(fā)布公告稱,擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)(00873.HK),交易轉(zhuǎn)讓價(jià)16.535億元。
消息一出,市場(chǎng)解讀不一。有雪球網(wǎng)友認(rèn)為,世茂服務(wù)收購(gòu)世茂股份物管業(yè)務(wù),是在為世茂股份補(bǔ)充現(xiàn)金流;也有人誤解世茂股份賣掉了商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)下行業(yè)處于多事之秋,任何一點(diǎn)誤讀都有可能導(dǎo)致企業(yè)陷入負(fù)面輿情,進(jìn)而影響企業(yè)基本面。那么,世茂股份將物管業(yè)務(wù)賣給世茂服務(wù)的邏輯及真相,到底是怎樣的呢?12月13日傍晚,世茂股份一連發(fā)了多條公告,對(duì)轉(zhuǎn)讓物管業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。公告顯示,本次交易涉及包括世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債。截至 2021年6月30日,上述公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬(wàn)平米。同時(shí)尚有47個(gè)在建項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù),未來(lái)預(yù)計(jì)交付面積約614萬(wàn)平米,亦納入本次交易范圍。公告顯示,此次交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16.535億元,系雙方分別聘請(qǐng)上海眾華資產(chǎn)與戴德梁行進(jìn)行評(píng)估后,按照正常的商業(yè)公平交易原則友好協(xié)商確定。業(yè)內(nèi)測(cè)算,這筆交易對(duì)價(jià)PE在10-16之間,還算中肯。世茂股份同時(shí)明確,預(yù)計(jì)因該筆交易產(chǎn)生的凈利潤(rùn)約達(dá)11.6億元。本次交易所獲的資金,將用于支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè),為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供有力的保障。公告還特別提到,世茂股份本次出售的商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)為公司的輔助性業(yè)務(wù),占公司資產(chǎn)、收入、利潤(rùn)的比重均在5%以下,業(yè)務(wù)占比體量較小。世茂股份將以本次交易為契機(jī),進(jìn)一步聚焦主業(yè)經(jīng)營(yíng),集中資源投入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。值得注意的是,在這筆交易公告的同日,世茂集團(tuán)在官網(wǎng)還發(fā)布了一條消息,升級(jí)集團(tuán)總部組織架構(gòu),高效協(xié)同資源。在地產(chǎn)銳觀察看來(lái),世茂股份將商業(yè)物管服務(wù)出售給世茂服務(wù),也與世茂集團(tuán)更加清晰地劃分旗下業(yè)務(wù)模塊有關(guān)系。其一,于世茂服務(wù)而言,通過(guò)此次收購(gòu),可以進(jìn)入商業(yè)物業(yè)管理和設(shè)施設(shè)備管理等細(xì)分領(lǐng)域。12月13日傍晚,世茂服務(wù)也對(duì)這次交易進(jìn)行了公告,進(jìn)一步明確了本次交易標(biāo)的情況。據(jù)公告,這次收購(gòu)所獲取的項(xiàng)目均在北京、濟(jì)南、紹興、蘇州等一線和重點(diǎn)二線城市,與世茂服務(wù)現(xiàn)有業(yè)務(wù)布局將會(huì)相輔相成,可產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。另外,此次收購(gòu)標(biāo)的的目標(biāo)業(yè)務(wù)分布在14省24城,有70個(gè)項(xiàng)目,在管建面約為465萬(wàn)平米,還有合約建面1079萬(wàn)平米。這意味著項(xiàng)目的儲(chǔ)備面積已超過(guò)在管面積,為世茂服務(wù)未來(lái)商管物業(yè)服務(wù)發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)。其二,對(duì)于世茂股份而言,如公告所述,出售業(yè)務(wù)占比體量較小的物業(yè)服務(wù)板塊,有助于公司提質(zhì)增效,更重要的是有助于聚焦發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)。一方面,有世茂服務(wù)提供更為專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù),有助于世茂股份旗下商業(yè)物業(yè)管理更加規(guī)范化、智能化,有助于降本增效,并提升商業(yè)物業(yè)物管品質(zhì)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。另一方面,出售物管業(yè)務(wù)所得資金,也會(huì)為世茂股份聚焦商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)以及商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)航道的進(jìn)一步開(kāi)拓,提供資金支持。其三,于整個(gè)世茂集團(tuán)而言,也是主動(dòng)應(yīng)對(duì)行業(yè)之變的積極之舉,有助于更加清晰劃分各個(gè)業(yè)務(wù)模塊,集中資源夯實(shí)各業(yè)務(wù)模塊能力,既能互相協(xié)同,又能單獨(dú)出擊。縱觀業(yè)內(nèi),由于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了深刻變化,住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模觸頂之后會(huì)呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢(shì),商業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)均被各家房企視為管理紅利時(shí)代的重點(diǎn)業(yè)務(wù),世茂當(dāng)然也不例外。可能很多人不知道的是,此前受限于集團(tuán)內(nèi)部的《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》,世茂服務(wù)是不能拓展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的。在12月13日世茂股份發(fā)布的另外一份公告中,對(duì)此情況有說(shuō)明。為避免構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),早于2007年10月22日,世茂股份與世茂集團(tuán)及世茂集團(tuán)董事會(huì)主席許榮茂簽署了《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》,至2009年世茂股份成為世茂集團(tuán)間接持有的子公司后,進(jìn)一步承諾商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)(含物業(yè)管理)由世茂股份開(kāi)展。顯然,在當(dāng)下眾多物企向多業(yè)態(tài)甚至全業(yè)態(tài)覆蓋的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)下,世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展就就受到了集團(tuán)內(nèi)部《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》業(yè)務(wù)劃分的掣肘。而這次世茂股份將物管業(yè)務(wù)出售給世茂服務(wù)的同時(shí),又簽署了一份《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》,明確各方協(xié)商確定,世茂股份(含其下屬企業(yè))將不再?gòu)氖轮袊?guó)境內(nèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。未來(lái),世茂股份新增的境內(nèi)地產(chǎn)所涉的物業(yè)管理服務(wù),將由許榮茂先生所控制的除世茂股份外的其他企業(yè)或者其他第三方提供。顯然世茂服務(wù)占有先天優(yōu)勢(shì)。據(jù)公告,在12月20日下午收盤后,世茂股份還會(huì)召開(kāi)關(guān)于業(yè)務(wù)調(diào)整事項(xiàng)的投資者說(shuō)明會(huì),公司董事/總裁吳凌華、副總裁兼首席財(cái)務(wù)官孫巖、董秘俞峰將會(huì)在網(wǎng)絡(luò)直播平臺(tái)路演中與投資者進(jìn)行問(wèn)答互動(dòng)。可以看出,無(wú)論是世茂股份將物管服務(wù)業(yè)務(wù)出售給世茂服務(wù),還是世茂集團(tuán)宣布對(duì)總部組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整及人員任命,都預(yù)示著世茂集團(tuán)或在進(jìn)行一場(chǎng)內(nèi)部大改革。而這場(chǎng)改革,有助于世茂集團(tuán)清晰旗下業(yè)務(wù)模塊劃分及管理者職責(zé),明晰單線主攻方向,打破集團(tuán)內(nèi)部壁壘,實(shí)現(xiàn)單線業(yè)務(wù)更有競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展與多元業(yè)務(wù)協(xié)同共融。12月14日,世茂服務(wù)還發(fā)布公告稱,耗資1064.14萬(wàn)港元回購(gòu)了200萬(wàn)股,每股價(jià)格為6.11-4.74港元,也向資本市場(chǎng)傳遞了發(fā)展信心。
順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)及時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)積極主動(dòng)求變,未來(lái),行業(yè)會(huì)否迎來(lái)一個(gè)更好的世茂,讓我們拭目以待。· END ·
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