從一片“漲”聲，到“限跌令”頻出，鹽城樓市如何破局？
2021年的樓市很魔幻，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正迎接一場(chǎng)大洗牌。
上半年忙著“降溫”，下半年“限跌令”頻出，市場(chǎng)風(fēng)向說(shuō)變就變，買(mǎi)房人戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢；一邊是信貸緊縮，一邊房?jī)r(jià)限跌，房企生存究竟有多難？“房住不炒”既要保障百姓安居，又要維持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政策多方權(quán)衡。一個(gè)字“難”！
多地頻出“限跌令”，鹽城是否也會(huì)走這條路呢？今天，一起來(lái)大膽假設(shè)，小心求證。
多地發(fā)布“限跌令”，“保衛(wèi)戰(zhàn)”正上演
岳陽(yáng)：打響“限跌令”第一槍?zhuān)鞔_房?jī)r(jià)“跌停線(xiàn)”為15%；
株洲：多個(gè)開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)被約談，還被記錄企業(yè)信用不良記錄；
昆明：房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽；
菏澤：不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)為由，查出了多家房企開(kāi)發(fā)商
......
房企三道紅線(xiàn)、市場(chǎng)份額緊縮、信貸政策等因素不斷加大房企壓力，在降價(jià)行為背后，是房企債務(wù)壓力大，資金回籠慢的現(xiàn)實(shí)，因此，房企不得不斷臂求生。
縱使房企降價(jià)能夠全身而退，緊隨而來(lái)的大面積降價(jià)維權(quán)該如何收?qǐng)觯渴袌?chǎng)下行的壓力誰(shuí)都無(wú)力承擔(dān)，只有遵循房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，才能長(zhǎng)治久安。一場(chǎng)房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。
“火熱”到“冰凍”，市場(chǎng)轉(zhuǎn)變快似“急轉(zhuǎn)彎”
“限跌令”密集而來(lái)，難道房?jī)r(jià)下跌狂潮真的來(lái)了？
然而今年以來(lái)，上海、廣州、深圳、無(wú)錫、成都、西安等多個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)政策，以防樓市過(guò)熱。不難發(fā)現(xiàn)，如今，樓市分化嚴(yán)重，不同城市的樓市出現(xiàn)迥然不同的局面，一面限漲，一面限跌，而“穩(wěn)”才是關(guān)鍵。
2020年鹽城樓市火爆異常，銷(xiāo)量和價(jià)格雙雙上浮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年大市區(qū)新房總成交35032套，成交面積439.37萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)11.48%。尤其在2020年末，樓市上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，這種火熱狀態(tài)一直延續(xù)到2021年上半年。
究竟什么原因?qū)е蔓}城樓市行情看漲？長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、高鐵通車(chē)......近年來(lái)，鹽城的城市利好不斷加持，知名度不斷攀升，這難道是樓市火爆的原因？究其根本，還是與土地有關(guān)，與城建規(guī)劃有關(guān)。
土地供應(yīng)
2020年全年的銷(xiāo)售量可觀，而另一邊土地供應(yīng)量卻十分有限，尤其是2020年上半年，鹽城市土地總掛牌建筑面積為52.28萬(wàn)方，總成交面積72.54萬(wàn)方，總成交面積同比下降49.3%，其中住宅用地成交8宗，成交面積62.43萬(wàn)方。
上半年土地供應(yīng)量的短缺，直接導(dǎo)致下半年樓市庫(kù)存驟減，在行情最好的階段，大市區(qū)住宅去化周期低至4個(gè)月。2020年7月，土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，批量住宅凈地供應(yīng)“上架”，12月單月成交數(shù)達(dá)到17宗，數(shù)量猛增。
拆遷征收
早在2017年12月，《鹽城市區(qū)棚戶(hù)區(qū)（危舊房、城中村）改造整治三年行動(dòng)方案》中，就提出計(jì)劃至2020年底，改造住宅總戶(hù)數(shù)約5萬(wàn)戶(hù)、住宅總面積約570萬(wàn)平方米。而截至2020年底，約5萬(wàn)拆遷戶(hù)涌入購(gòu)房市場(chǎng)，即使除去選擇安置房、二手房的居民，流入新房市場(chǎng)的買(mǎi)房客戶(hù)量也十分可觀了。
土地供應(yīng)縮減，上市新房源有限，供大于求；拆遷征收戶(hù)流入樓市，市場(chǎng)需求增大。在這兩大主流因素的影響下，供需失衡。再加上部分投資客的涌動(dòng)，樓市愈發(fā)蓬勃繁榮，一時(shí)間，鹽城樓市變得繁花似錦，全線(xiàn)飄紅。
然而，這樣的形勢(shì)是非常不利于保持樓市良性健康發(fā)展。于是，從2021年4月開(kāi)始，相關(guān)部門(mén)就開(kāi)始一系列舉措開(kāi)始了！
一，房貸政策對(duì)房產(chǎn)交易的影響立竿見(jiàn)影，房貸利率上浮、額度緊縮，買(mǎi)房變難了；
二，二手房市場(chǎng)開(kāi)始整頓，打擊虛假、高價(jià)掛牌二手房；
三，土地掛拍開(kāi)始限價(jià)；
四，商品住房?jī)r(jià)格啟動(dòng)備案工作，透明公開(kāi)。
……
降價(jià)求生，限跌維穩(wěn)，如何權(quán)衡？
9月中旬，城西南某樓盤(pán)出現(xiàn)了一場(chǎng)貌似聲勢(shì)浩大“維權(quán)”行為，但是很快便控制了事態(tài)的發(fā)展，避免了負(fù)面情緒的繼續(xù)發(fā)酵。實(shí)際上，房子就是一種商品，既然是商品漲跌都是正常的市場(chǎng)行為，只是因?yàn)榉?/span>子涉及到金額較大，往往有那么一點(diǎn)的波動(dòng)，就涉及到數(shù)萬(wàn)的金額，所以才有降價(jià)維權(quán)的事件屢見(jiàn)不鮮。
從這件事情上我們能看出幾點(diǎn)問(wèn)題：
一是，大面積降價(jià)勢(shì)必會(huì)引起群體性的維權(quán)鬧事，必須從長(zhǎng)計(jì)議；
二是，大幅降價(jià)將引起市場(chǎng)行情混亂，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，屬于惡性競(jìng)爭(zhēng)；
三是，消費(fèi)者的合法權(quán)益必須維護(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須兩手調(diào)控。
圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
雖然，如今的新房備案價(jià)都是要經(jīng)過(guò)鹽城發(fā)改委公示后才能進(jìn)行銷(xiāo)售，但是并沒(méi)有更加詳細(xì)的定價(jià)規(guī)定。所以，房企想要刺激購(gòu)房需求的釋放，帶動(dòng)銷(xiāo)量，最直接的就是調(diào)整價(jià)格！目前，各種打折促銷(xiāo)特價(jià)房的刷屏，成交價(jià)與備案價(jià)之間的存在不同程度的差額。那么，鹽城會(huì)不會(huì)也出臺(tái)“限跌令”呢？
筆者不希望這樣的政策出臺(tái)，商品市場(chǎng)就應(yīng)該尊重它的市場(chǎng)規(guī)律，通過(guò)降價(jià)來(lái)促銷(xiāo)無(wú)疑是最為直接的手段，房企也是要面臨生存壓力的，快速的回籠資金及時(shí)止損，其實(shí)是合理的。
而這樣的市場(chǎng)行情對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是入市的好時(shí)機(jī)，因?yàn)楦蟮脑?huà)語(yǔ)權(quán)在買(mǎi)房人手里。你可能會(huì)說(shuō)，再等等，或許會(huì)有更好的機(jī)會(huì)。其實(shí)，大起大落的大幅度調(diào)價(jià)必然是極少數(shù)的樓盤(pán)，比如那些在行情大好時(shí)，以高漲幅房?jī)r(jià)為噱頭的樓盤(pán)（實(shí)際漲價(jià)后根本沒(méi)成交）；還有那些面臨三道紅線(xiàn)危機(jī)的房企，為了年度業(yè)績(jī)而退讓的樓盤(pán)（并非單一項(xiàng)目，而是品牌集團(tuán)的統(tǒng)一舉措）等。
寫(xiě)在最后
“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”是當(dāng)下樓市發(fā)展的主旋律，基于這樣的標(biāo)準(zhǔn)，維持樓市穩(wěn)定發(fā)展。相信，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)下行的陣痛后，未來(lái)樓市也或?qū)?huì)迎來(lái)更好更完善的調(diào)控政策，靜待！
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