接下來，鹽城樓市何去何從？我們應(yīng)該做難而正確的事……
樓市風(fēng)云變幻的風(fēng)波里，總能聽到一關(guān)于樓市、房價分析的“至理名言”。其中，最使人印象深刻大概是這兩句：
一是，著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平說過的：房地產(chǎn)變化，短期看金融、中期看土地，長期看人口。
二是，供需決定價格。
今天根據(jù)這兩句話，再結(jié)合近期鹽城樓市的發(fā)展動向，小編想來談一談未來鹽城樓市走向和看法。當(dāng)然，以下觀點均為個人主觀感受，不作為任何依據(jù)哦！
01/政策調(diào)控
當(dāng)樓市需求量變大，市場供貨不足，最直接的變化就是整體價格的上浮。因此，今年初時，因多方面因素影響，鹽城樓市漲幅明顯，一些新房因市場變動，價格多次上調(diào)，二手房市場更是難以控制。
隨后，相關(guān)部門在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)定二手房市場方面做出一系列調(diào)控手段，出臺了相應(yīng)政策。
7月20日，中國人民銀行公布的最新LPR利率，其中1年期LPR3.85%，5年期以上LPR為4.65%，這是LPR連續(xù)第15個月保持不變，然而，多家銀行房貸利率卻普遍有所增漲，首套利率最高跳漲至5.7%，最高上浮105個基點；二套房利率最高跳漲至5.80%。從貸款利率的上浮來看，買房貸款門檻進一步拉高，未來利率全線上調(diào)或成趨勢。
雖然，相關(guān)部門出臺了政策以控制土地過熱、二手房市場亂象等問題，但從貸款政策來看，貸款利率提高、放款周期不確定、貸款額度有限等問題均影響買房決策。
PS：無論房價漲不漲，買房成本已經(jīng)在增加，剛需家庭“難上加難”，投資客戶愈顯謹(jǐn)慎！
02/土地供應(yīng)
土地與房子就像是面粉與面包的關(guān)系，土地供應(yīng)的“量”和“價”影響著新房市場行情的波動。
△2021年上半年土地總成交情況△
不同于2020年土地市場的冷清，2021年鹽城市區(qū)土地開始“批量”上架，從源頭上緩解了供應(yīng)量不足的問題，2021年上半年土地總成交面積161.2萬方，總成交面積同比（2020年上半年的72.54萬方）上漲122.22%；總成交金額328.2億元。
土地成本的增加令廣大網(wǎng)友唏噓不已，也讓地產(chǎn)商陷入左右為難的窘境，一邊是急需完成的業(yè)績銷售指標(biāo)，一邊是激烈競爭后的高地價，屢戰(zhàn)屢敗未能摘地的房企很難，凱旋而歸的摘地者更難！好在，今年4月份開始，土地掛牌出讓公示中，明確了土地競拍最高限價，能夠相對緩和土地競拍熱度。近來，各大開發(fā)商拿地趨向理性，白熱化土拍暫時告一段落。
PS：那些高價地塊上市后價格不低，即使“瘋狂”打折促銷，剛需客戶依然望而卻步，改善客戶還可以沖一下。
03/新房上市
2021年7月鹽城樓市新房總成交1460套，面積16.4萬㎡，其中住宅成交面積14.7萬㎡，成交1239套，環(huán)比（6月份的2994套）下降58.6%。近兩個月來，樓市上漲步伐開始放緩，市場差距明顯拉開。
△鹽城發(fā)改委一房一價表通知部分截圖△
批量上市，供需平衡。5月6日，鹽城君啟首個一房一價備案表公布于鹽城發(fā)改委網(wǎng)站，截止目前，兩個多月時間共有30多個項目備案表公布，其中多數(shù)為全新盤，也有部分二次公示項目，這一批新房上市量可觀，大大緩解了先前供應(yīng)不足的問題，新房市場也多了新選擇。
價格不菲，門檻極高。經(jīng)過激烈的土拍爭奪，部分高地價項目上市后，高昂的價格讓人“望而生畏”。以城南板塊來說，最近公示備案價的樓盤金地中心、晶曜上東、萬科聚瓏東方、玲瓏河畔、鹽城君啟等，單價紛紛沖破2萬/㎡；城中板塊綠城曉風(fēng)印月備案2.6萬/㎡；城西南板塊中海華樾、鳳麟府等價格也在1.6-1.9萬/㎡，雖然選擇多了，但價格卻不便宜。
△名望府璞玥三期洋房開售現(xiàn)場△
“親民盤”備受青睞。當(dāng)價格普遍拉高，剛需客戶真的難下手，那些“高性價比”新房樓盤就備受青睞了，城西南板塊名望府璞玥，三期洋房加推，去化達(dá)到九成，在當(dāng)下的行情下可以說是“成績優(yōu)異”了；城東板塊綠地濱湖城、鳳樾府、中梁首府壹號以及高新區(qū)金樾府、合景匯悅城等項目銷量仍然“在線”。
PS：當(dāng)買房系列折扣出臺、特價房、送車位、各種暖場活動代替看房客的時候，就基本能說明市場現(xiàn)狀了。但并不影響那些高性價比盤的正常去化。
04/二手房交易
相比新房，二手房市場的調(diào)控才是自上而下的。
△城南某樓盤二手房5-7月掛牌動態(tài)△
2021年7月二手房市場住宅成交997套，同比下降（2020年7月二手房住宅成交2187套）54.4%。這半年來，二手房市場仿佛一場“大戲”。
從土拍爆火開始，價格一夜攀升，房東膨脹；后來，有價無市、看的多買的少；再后來，三天一降價，含淚甩賣。這場“大戲”仍然在上演，但是顯然市場并不買賬，從成交行情就能窺見一二。
住建部門率先進行干預(yù)，一份《關(guān)于規(guī)范我市二手住房掛牌價格發(fā)布工作的通知》堅定了“住房不炒”理念，勒令二手房網(wǎng)站下架3萬+/㎡房源。不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于同區(qū)域同類型二手房市場平均價格水平的房源信息。
另外，禁止發(fā)布虛假房源信息，虛高的價格來擾亂市場。另外，金融政策的調(diào)控更為明顯，部分二手房貸款難，利率高、周期長、放款慢，甚至出現(xiàn)部分銀行停貸的現(xiàn)象。
△網(wǎng)圖侵刪，僅供參考△
在二手房市場尋尋覓覓的買房客，千挑萬選挑好房源，在考核了地段、戶型、價格等眾多條件后，終于看到滿意的房源，然而，房東緩緩打出兩個字：全款......
不過，如果有心“淘好貨”也還是能挑到合適的二手房源，但要注意兩點：
一是，時間不多了，市場隨機而動，待高地價新盤全部上市，“高性價比”二手房或許會“再現(xiàn)生機”；
二是，當(dāng)下二手房中介生存處境艱難，注意挑選靠譜中介，避免發(fā)生“錢房兩空”的悲劇。
PS：價格虛高的二手房沒有未來；剛需客戶仍可把握當(dāng)下時機，撿漏優(yōu)質(zhì)二手房源，但要謹(jǐn)慎選擇中介，避免被坑。
寫在最后
縱觀全國樓市，大方向已定：調(diào)而不壓，大而不倒。
鹽城樓市緊跟大局，平穩(wěn)發(fā)展，增速緩和，維持健康的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)才是正道，也是大眾喜聞樂見的。
房價“腰斬”概率不大，但是適當(dāng)?shù)恼{(diào)控后，折扣優(yōu)惠或許很誘人，剛需、改善客戶都是有不少的新房選擇，二手房市場更是機會不斷，“好貨”靠“淘”！
顯而易見的是，我們迎來了買方市場，購房者有更多的話語權(quán)，如果確實需要買房，那么，應(yīng)該做難而正確的事，適時下手！
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