2020年最熱板塊——當(dāng)屬開發(fā)區(qū)！
前言：整理分析10月份數(shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)開發(fā)區(qū)的成交面積占比已經(jīng)占到全市的25%！全市10月TOP10項(xiàng)目，城東占了一半，而開發(fā)區(qū)占了3席。開發(fā)區(qū)的樓市依靠什么發(fā)展的如此之好？
縱觀開發(fā)區(qū)2020年的成交情況，我們可以很明顯的看到成交量每月呈上升狀態(tài)，從8月份開始，月成交量達(dá)到9萬方甚至更高。2020年開發(fā)區(qū)新項(xiàng)目云集，紅星海河灣天鉑、均和華府、綠地香港理想城、城東一號松江府均開盤入市，首開即罄或超9成；老項(xiàng)目碧桂園世紀(jì)云谷、京師學(xué)院山、馥桂名居也都持續(xù)發(fā)力。
鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)
作為河?xùn)|片區(qū)重點(diǎn)板塊，鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地，是中韓（鹽城）產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)城融合核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車、新能源裝備、電子信息三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極打造韓資密集區(qū)、汽車科技園、電子信息港、東部光谷、臨港產(chǎn)業(yè)高地、現(xiàn)代服務(wù)名城等六大載體，人口、產(chǎn)業(yè)正加速集中聚集。
說起開發(fā)區(qū)，2010年特批“鹽城首個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，2017年國務(wù)院正式批復(fù)同意設(shè)立中韓（鹽城）產(chǎn)業(yè)園，2018年“鳳依湖”擇址開挖，現(xiàn)在周邊規(guī)劃逐步落地。
規(guī)劃定位
《鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東環(huán)路西、南環(huán)路北地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃范圍：北至世紀(jì)大道、南至南環(huán)路、東起東環(huán)路、西達(dá)通榆河，總用地約18.78平方公里。
功能定位：以汽車及零部件、新能源和智能制造、國際貨物集散為主導(dǎo)，集商務(wù)科研、綜合服務(wù)、生態(tài)居住為一體的綜合產(chǎn)業(yè)新城。規(guī)劃形成“一心、兩組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
《鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新城組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》規(guī)劃范圍：北起世紀(jì)大道，南至鹽瀆路，西起東環(huán)路，東至九華山路，用地總面積為11.38平方公里。
將規(guī)劃區(qū)打造成為中韓產(chǎn)業(yè)園典范區(qū)，東部沿海國際名城，生態(tài)文化宜居區(qū)——依托鹽城文化底蘊(yùn)，中韓文化交流發(fā)展基礎(chǔ)，打造國際商貿(mào)科創(chuàng)平臺(tái)，引領(lǐng)鹽城城市新未來。規(guī)劃人口約17.5萬人，在充分考慮現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)上，形成“三心、兩軸、五組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。
重點(diǎn)建設(shè)
韓風(fēng)國際文化名城位于鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，東至嶗山路、南至鹽瀆路、西至嵩山路、北至世紀(jì)大道。規(guī)劃總面積6.4平方公里，總投資約132.63億元，建成后人口承載量達(dá)10萬人。重點(diǎn)打造的韓風(fēng)名城核心組團(tuán)圍繞鳳依湖水庫，形成“一中心四街區(qū)”功能布局，即中韓文化交流中心、科研總部街區(qū)、健康醫(yī)療街區(qū)、名品商貿(mào)街區(qū)和影視文娛街區(qū)。
鳳依湖水庫，占地面積514畝，是韓風(fēng)國際文化名城的生態(tài)綠核。環(huán)湖規(guī)劃有鹿鳴廣場、綠影長廊、鶴舞水街等連續(xù)開放、形態(tài)豐富的濱水空間，結(jié)合韓國及鹽城本土的花木綠植搭配，打造韓風(fēng)特色景觀。濱水設(shè)有一條4公里長的智慧健身步道，以智能服務(wù)站點(diǎn)為依托，將休閑健身、科技體驗(yàn)融于一體。同時(shí)充分利用環(huán)湖地標(biāo)建筑的屋頂資源，構(gòu)造玻璃頂花園，營造四季皆宜的綠色休閑活動(dòng)環(huán)境及最佳的觀湖場所。
區(qū)域配套
教育配套
鹽城市松江路小學(xué)（原第三小學(xué)）
鹽城中學(xué)開發(fā)區(qū)校區(qū)（原開發(fā)區(qū)中學(xué)）
北師大附小/中、鹽城外國語學(xué)校
長江路九年制一貫式學(xué)校（在建）
商業(yè)配套
城東寶龍廣場
醫(yī)療配套
鹽城市婦幼保健院
其他配套
東方公園
卡迪歡樂世界
國際會(huì)展中心
之前的開發(fā)區(qū)學(xué)區(qū)為第三小學(xué)與開發(fā)區(qū)中學(xué)，自今年8月份經(jīng)市政府同意，鹽城市第一小學(xué)自2020年秋學(xué)期起整體托管，更名為“鹽城市松江路小學(xué)”，開發(fā)區(qū)中學(xué)也將建成鹽城中學(xué)開發(fā)區(qū)校區(qū)。如此一托管更名，學(xué)校性質(zhì)立刻改變，瞬間提升一個(gè)檔次。
板塊內(nèi)商業(yè)配套城東寶龍廣場在建，預(yù)計(jì)2020年12月19日開業(yè)，醫(yī)療、生活配套也較為齊全。
樓市市場
在種種規(guī)劃利好的不斷實(shí)施下，開發(fā)區(qū)的樓市也迎來了春天。今年的開發(fā)區(qū)市場簡直可以用遍地開花來形容，不管是土拍還是新項(xiàng)目開盤入市，或是加推，都非?；鸨?/span>。
2019年至今開發(fā)區(qū)成交土地較多，溢價(jià)率較低，近期土拍競爭也較為激烈，2020年9月23日，寶能20202501地塊歷時(shí)1小時(shí)40分鐘，經(jīng)過82輪的拉鋸戰(zhàn)最終成交，溢價(jià)率25.3%。10月21日，騰達(dá)&新城20202701地塊再次成交，樓面價(jià)4606元/㎡。開發(fā)區(qū)土地的成交量增多同時(shí)也預(yù)示著板塊內(nèi)隱形庫存較高。
在住宅成交方面，2019年之前開發(fā)區(qū)板塊在售項(xiàng)目不多，成交量受供應(yīng)影響較大，成交均價(jià)受在售項(xiàng)目影響較大，但近期新盤入市較多，成交量價(jià)上漲顯著。
熱銷項(xiàng)目盤點(diǎn)：
綠地香港理想城
? 2020年9月12日首開，1#2#7#8#，高層（25、27F）,面積97、115、129㎡，一共416套，首開均價(jià)9600元/㎡，當(dāng)天去化366套，去化率88%，辦卡凍資累計(jì)優(yōu)惠8700，按時(shí)簽約1%，首開當(dāng)日2%。
? 2020年9月18日加推，3#9#，高層（25、27F）,面積97、115、129㎡，一共208套，加推均價(jià)10000元/㎡，當(dāng)天去化177套，去化率85%。
? 2020年10月24日加推，5#6#10#11#，高層（25、27F），面積97、115、129㎡，一共416套，加推均價(jià)10500元/㎡，當(dāng)天去化370套，去化率89%。
同策小結(jié)：綠地香港理想城自9月中旬首開，后續(xù)加推動(dòng)作頻繁，均價(jià)持續(xù)上漲，去化均超過8成，當(dāng)之無愧的“現(xiàn)象級紅盤”。綠地香港理想城的熱銷，不止歸功于周邊配套的逐漸完善、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的加持，也歸功于項(xiàng)目自身，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力以及“大城”概念的輸出。另外，不論是售展的打造，還是營銷的投入，亦或是工程進(jìn)度一直趕得上都是值得借鑒的地方。
紅星海河灣天鉑
? 2020年9月26日首開，1#6#20#21#，小高層（13/14F）,面積97-119㎡，一共376套，首開均價(jià)10000元/㎡，當(dāng)天去化376套，去化率100%，首開優(yōu)惠定存2萬優(yōu)惠5萬，認(rèn)購優(yōu)惠1%，簽約優(yōu)惠1%，優(yōu)質(zhì)付款優(yōu)惠1%，3天內(nèi)簽約優(yōu)惠2%。
? 2020年11月8日加推2#22#，小高層（14F）,面積97、113、119㎡，一共168套，加推均價(jià)10500元/㎡，當(dāng)天去化155套，去化率92%。
同策小結(jié)：紅星海河灣天鉑，緊鄰城東寶龍廣場，社區(qū)低密，性價(jià)比高，精裝的產(chǎn)品賣毛坯的價(jià)格；定位剛需盤，總價(jià)低，受剛需客及投資客的追捧。售樓處會(huì)所打造提升檔次，有泳池、健身房、棋牌室等社區(qū)加分項(xiàng)。
均和華府
? 2020年9月5日首開，3#7#，高層（27F）,面積98、108、118㎡，一共216套，首開均價(jià)9500元/㎡，當(dāng)天去化212套，去化率98%，首開優(yōu)惠交兩萬抵五萬，老帶新1.5萬抵用券，四個(gè)99折。
? 2020年9月23日加推，2#，高層（27F）,面積98、118㎡，一共108套，加推均價(jià)10000元/㎡，當(dāng)天去化81套，去化率75%。
? 2020年9月30日加推，9#（27F），高層，面積108、128㎡，一共108套，加推均價(jià)10000元/㎡，當(dāng)天去化54套，去化率50%。
? 2020年11月07日加推，8#（27F），高層，面積108、128㎡，一共108套，加推均價(jià)10300元/㎡，當(dāng)天去化70套，去化率65%。
同策小結(jié)：均和華府自帶幼兒園、商業(yè)、菜市場、四星級酒店，自身配套較好。雙開間超大寬景陽臺(tái)，大面寬、短進(jìn)深的戶型客戶認(rèn)可度高。9月首開后多次加推，動(dòng)作頻繁，首開客戶連夜排隊(duì)曾引起市場熱議，營銷中介的投入助力項(xiàng)目的去化。
近兩年，隨著開發(fā)區(qū)政府規(guī)劃的不斷實(shí)施和落地，商業(yè)、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等配套的完善與能級提升，更帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的升級，開發(fā)區(qū)板塊逐漸成為各大開發(fā)商關(guān)注的熱門片區(qū)。從寶能、新城&騰達(dá)地塊的土拍，再到在售樓盤的火爆程度，足以說明“開發(fā)區(qū)”片區(qū)的火熱。無論對購房者還是對開發(fā)商來講，開發(fā)區(qū)都是一個(gè)值得期待的板塊。
注：文中部分資料參考于鹽城發(fā)布、鹽城經(jīng)開區(qū)發(fā)布、鹽城市規(guī)劃網(wǎng)站
文章來源：同策蘇北區(qū)域鹽城公司
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