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引言：

自2018年鹽城市區(qū)計劃3年棚改5萬戶的政策公布以來，以及近期出現(xiàn)的“改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”（如耿火、東閘等地塊拆遷）等消息的傳來，到安置房用地的頻頻出讓；“舊改”似乎有望接力“棚改”，成為拉動投資、穩(wěn)定內(nèi)需的新工具。那么，“舊改”和“棚改”有何區(qū)別？回顧鹽城近年來的棚改，政策上發(fā)生了哪些變化？又給地產(chǎn)帶來了什么影響？

一、“棚改”的相關(guān)要素

Q：“棚改”與“舊改”的區(qū)別？

A：“棚改”和“舊改”是相互獨立的兩個概念，舊改不涉及房屋拆遷和安置補償問題，主要是更新改造小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)改造養(yǎng)老撫幼、無障礙設(shè)施、便民市場等服務(wù)設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施，從而促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費。

Q：“棚改”資金的構(gòu)成關(guān)系?

A：一般來說，棚改資金主要來源于開發(fā)性金融(棚改專項貸款)、公共財政支出、其他資金等。

二、鹽城棚改相關(guān)政策梳理

第一階段

第一階段:早期棚改以實物安置為主，即以房換房，指政府主持新建一批安置房，然后根據(jù)被拆遷房屋確權(quán)面積(一般在原地段提供與被拆遷房屋等面積的安置房，或者在其他地段提供與被拆遷房屋等市價的安置房。)來確定安置房對接面積后，參照標(biāo)準(zhǔn)房型對被拆遷住戶進行安置。實物安置情形下，棚戶區(qū)拆遷住房并未進入房地產(chǎn)市場，安置房一般以分配方式配置，對當(dāng)?shù)胤績r影響較小。

第二階段

第二階段：15年以來，為提高安置效率，助力房地產(chǎn)去庫存，棚改貨幣化安置漸成主角。拆遷方用以安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷方選購住宅房屋自行安置的方式。通過貨幣補償?shù)姆绞教娲艘酝膶嵨镅a償，化解了重復(fù)建設(shè)問題，棚改貨幣化安置利于去庫存。

第三階段

第三階段:18年至今，棚改計劃開始退潮，貨幣化安置縮減。鹽城18年8月也順應(yīng)推出新政《鹽城市區(qū)住宅房屋征收補償資金結(jié)算憑證安置實施辦法（暫行）》，即“房票”。結(jié)算憑證可以作為資金憑證使用并用其抵付購房款，不得轉(zhuǎn)讓、贈予和抵押。此舉措，一定程度上既緩解了政府的財政負(fù)債壓力，又助推了鹽城房地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)去庫存。

三、棚改對房地產(chǎn)的影響

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14年-18年，貨幣化安置加快了商品房的銷售速度，有效激活了存量需求。棚改貨幣化安置使棚戶區(qū)居民“出棚進樓”，拉動房地產(chǎn)銷售速度上行的同時縮短了商品房庫存去化周期。鹽城商品房庫存去化周期在供應(yīng)量激增的大背景下，仍保持平穩(wěn)且下降趨勢。自2016年以來，鹽城房地產(chǎn)市場明顯回暖，去庫周期明顯縮短，成交量高位運行，成交價格所呈現(xiàn)的上漲趨勢，或多或少與“棚改”政策的發(fā)力有著千絲萬縷的聯(lián)系。

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18年年末開始棚改貨幣化比例的降低對商品房銷售的拉動作用由正轉(zhuǎn)負(fù)，根據(jù)住建部統(tǒng)計，18年貨幣化安置面積占當(dāng)年商品房和住宅銷售的比重下降，當(dāng)年商品房銷售的拉動呈現(xiàn)負(fù)作用；19年棚改計劃的完成率的下降與貨幣化安置比例的持續(xù)下降或?qū)⒗^續(xù)拖累商品房銷售，其中19年開年至今，已成交地塊中：限價商品房（即安置房）用地已累計成交87.24萬方，大量的回遷用地成交，更是降低了棚改貨幣化的比例，導(dǎo)致大量拆遷客群不能流入市場，對商品房銷售有一定的沖擊。

小結(jié)：

鹽城棚改計劃力度雖不減，但貨幣化比例降低，加之“舊改”的出現(xiàn)，此前所期待的下半年房地產(chǎn)的回暖現(xiàn)象或?qū)⑼七t。隨著棚改政策轉(zhuǎn)向，貨幣化安置比例下降，意味著銷售降溫，商品房銷售影響較大。開發(fā)資金來源受限，進而對整體房地產(chǎn)發(fā)展造成一定影響。“舊改”項目對于商品房銷售和地產(chǎn)投資拉動作用較微弱。同時較以往傳統(tǒng)的“金九銀十”相比，今年鹽城房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)期待中的景象，樓市一如既往的“平靜”。不過恰恰是在這樣的壓抑之下，房地產(chǎn)市場的新活力才會不斷迸發(fā)。未來我們也許將看到更多大房企的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)也將不再局限于普通住宅、公寓、商業(yè)，未來的養(yǎng)老、科技、舊房改造、城市升級、低碳環(huán)保、存量市場、產(chǎn)業(yè)化等領(lǐng)域都會逐漸進入我們的視野。但換個角度思考，無論是商品房還是“棚改”，其根本出發(fā)點都是為了提高群眾的生活水平與環(huán)境。