2019年房企表現(xiàn)展望及淺析
2019年，粗略盤點(diǎn)部分品牌房企18年在鹽表現(xiàn)，預(yù)估19年鹽城品牌房企格局波動(dòng)。新一年的房企年銷很難預(yù)測，受到市場波動(dòng)、是否拿新地、是否及時(shí)啟動(dòng)新項(xiàng)目等因素影響很大，此外還有流量/權(quán)益之分，這里只作數(shù)量級(jí)淺析。
一、30億級(jí)
30億年銷，需要目標(biāo)房企每月穩(wěn)定2.5億左右的流量，預(yù)計(jì)2019年鹽城很難有房企達(dá)到如此水平。除非在第一梯隊(duì)房企的基礎(chǔ)上，2019上半年獲取優(yōu)質(zhì)地塊，下半年快速入市跑量。
★★★空缺
二、20億級(jí)
20億年銷比起30億要相對(duì)容易，每月穩(wěn)定流量1.6-1.7億左右即可（像中南世紀(jì)城、中海萬錦園、恒大帝景這樣的明星盤，巔峰狀態(tài)可以輕松做到）。在鹽城，品牌房企需要布局至少1個(gè)主力盤，或其余1-3個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，來共同支撐20億級(jí)年銷水平。
展望2019年，碧桂園/中南/中海/中梁/通銀均有望摸到此線。
★★碧桂園：2018年鹽城樓市碧桂園七盤火力全開，共同構(gòu)筑30億年銷水平。但其中細(xì)分為兩撥：一撥是瓏悅/天璽/珺悅府/翡翠之光，次新盤，貢獻(xiàn)了一半15億左右；另一撥是鳳凰城/世紀(jì)云谷/天境，新盤，貢獻(xiàn)了另一半15億左右。
而眾所周知，瓏悅/天璽/珺悅府/翡翠之光目前已接近尾聲。在2019年不補(bǔ)倉新地的情況下，鳳凰城/世紀(jì)云谷/天境（主力）+瓏悅/天璽/珺悅府/翡翠之光（尾盤），2019年鹽碧粗匡大概能做到20億量級(jí)。這是在大市場不劇烈波動(dòng)的背景下，可以靠譜實(shí)現(xiàn)的。
談到指標(biāo)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其中就包括：在市場容量橫盤甚至回調(diào)的情況下，明年吾悅沁園對(duì)標(biāo)鳳凰城、寶龍世家對(duì)標(biāo)世紀(jì)云谷、天辰府/悅瓏灣對(duì)標(biāo)天境…競爭分流所產(chǎn)生的不確定因素。
ps碧桂園剩余土儲(chǔ)依然很多，譬如在售鳳凰城南區(qū)為16萬方，其實(shí)僅占鳳凰城項(xiàng)目整體的1/3，北區(qū)還有30萬方封藏未開。
★★中南：2018年中南也大約做到30億年銷水平，主要構(gòu)成為：20億左右世紀(jì)城住宅+驚人的10億左右世紀(jì)城商業(yè)+2億多熙悅住宅。
但展望2019年，中南卻有一定的變數(shù)：
1）世紀(jì)城12期（6C地塊）已經(jīng)無證暗開，預(yù)計(jì)備案簽約肯定全部做入2019年，以6C的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，2019年清盤問題不大。10萬方住宅+2萬方公寓+1萬方商業(yè)，收入囊中，穩(wěn)穩(wěn)的十幾億；
2）世紀(jì)城13期（7A地塊）啟動(dòng)時(shí)間變數(shù)很大，拆遷問題尚未解決。如果穩(wěn)步推進(jìn)，無縫銜接，又是十幾億指標(biāo)入袋，而如果拖拉遲滯，則可能做不進(jìn)2019年業(yè)績；
3）世紀(jì)城1A商辦和熙悅項(xiàng)目，經(jīng)過一番去化后，存量貨值有限，尤其是商辦，多為挑選剩余房源。
綜上看來，2019年中南依托6C為主力，抗市場風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，20億總銷相對(duì)靠譜，摸得著30億還得看7A賞臉。
總體而言，中南20億穩(wěn)定性大于碧桂園。
★★中海：中海2018年依托萬錦園住宅狂跑清盤+南北園商業(yè)+天鉆也貢獻(xiàn)2個(gè)億，鹽城公司總體水平也維持在20億。
但目前的境況，中海2019年變數(shù)很大。主力萬錦園已經(jīng)跑完，只剩零星尾房。天鉆除卻首開走了一些，進(jìn)入常銷期后，每月流量壓根不是跑量盤。萬錦公館全系毛坯，低價(jià)入市，倒是做足了沖量姿態(tài)，奈何12月21日首開較差。
萬錦公館總建20萬方，如果2019年能像他的前輩萬錦園一樣穩(wěn)定輸出，年銷20億未嘗不可實(shí)現(xiàn)。但市場已經(jīng)不是那個(gè)時(shí)候的市場，地段也已不是那個(gè)時(shí)候的地段。此外，中海以往每年都會(huì)穩(wěn)定獲取新地。但在天鉆/萬錦公館高壓庫存之下，相信中海還是會(huì)相對(duì)審慎拿地。
總體而言，論20億實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。中海難度比之碧桂園、中南都要難上不少，主要突破口還是萬錦公館跑量。但變數(shù)依然很大，若同時(shí)也未拿新地，弄不好最終只能混個(gè)10億左右水平。
★★中梁：上述碧桂園、中南、中海，2018年都做到了30億或20億水平。有一家房企，今年年銷只有1個(gè)億，但2019年具體20億黑馬潛力，那就是中梁。
中梁2018年這1個(gè)億左右，主要依托的是聚龍首府剩余的別墅+商鋪+車位。而2018年他們新地儲(chǔ)備驚人，鹽督府（城西高新區(qū)，已于2018/12/9開放）+首府壹號(hào)（河?xùn)|，將于2019/1/6開放）+國賓府（城南）。若2019年實(shí)現(xiàn)三盤火力齊開，加之仔細(xì)分析，中梁三盤分別位于三個(gè)不同板塊，且都是比較有競爭力的走量項(xiàng)目。
2019年，在市場平穩(wěn)，不拿新地情況下，中梁10億問題不大，20億可以摸一摸。從目前來看，鹽督府、首府壹號(hào)進(jìn)展尚可，國賓府至今沒有太大動(dòng)靜。如果能讓國賓府盡量2019上半年入市，可以加大向20億靠攏概率。
總體而言，中梁2019年的三個(gè)新項(xiàng)目都還不錯(cuò)。如能保證穩(wěn)定供應(yīng)和流速，20億可能性還是大于上述中海的。
★★通銀：眾多品牌房企中，有一家鹽城本地房企突出重圍，沖刺20億年銷，那就是通銀。通銀2018年的年銷大概在15-20億，排名僅次于碧桂園（30億級(jí)）、中南（30億級(jí)）、中海（20億級(jí)）。
相較于其他幾家房企的不確定因素，如一盤獨(dú)大、主力盤進(jìn)入尾盤、2019沒有新盤補(bǔ)充等，通銀優(yōu)勢(shì)突出，布局項(xiàng)目更多
（項(xiàng)目較多，不贅述）、布局板塊更多（城南/城西/城北/城中）、很多主力盤尚為壯年（森林公館、紅堡莊園、悅雋時(shí)代60%權(quán)益）、2019年還將有新盤補(bǔ)充火力（云璟、森林紅郡應(yīng)該會(huì)開，天璟不確定，城西南新地塊不確定獲?。６彝ㄣy布局的板塊壓力都不是太大（通銀沒有布局競爭激烈的河?xùn)|，近期城北/城中市場倒還有一股小暖流），板塊出清周期尚可，且通銀本身價(jià)格不算太高，跑量為主。
總體而言，2019通銀維持20億水平概率要大于上述中梁、碧桂園、中海，與中南相當(dāng)。甚至在新地塊入市+再獲取新地塊情況下，能夠再往上走一步。
復(fù)盤20億級(jí)幾家房企，個(gè)人相對(duì)看好中南≈通銀＞中梁≈碧桂園＞中海。論及穩(wěn)定性，還是中南、通銀能輸出20億的概率最大。
三、10億級(jí)
10億年流量對(duì)房企的要求就更低一點(diǎn)了，每個(gè)月0.8-0.9億左右即可。一般2-3個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或1個(gè)主力明星項(xiàng)目，就可以做到。
展望2019年，保利/新城大約在此線水平左右。
★保利：保利屬于上段描述的后一種類型，主要依托1個(gè)主力明星盤。
2018年鹽城保利年銷大約10億左右，大致比例構(gòu)成為：紫荊公館8.5億+羅蘭春天1.5億。其中回首紫荊公館，2018年在河?xùn)|板塊一度風(fēng)頭正勁。展望2019年，紫荊公館還有7棟小高未推，羅蘭春天還有6棟小高未推。保利總體儲(chǔ)備尚可，不算多，也不算少。如果2019兩兄弟盤每月穩(wěn)定輸出，也能沖刺摸一摸10億。
但值得注意的是，進(jìn)入2018年四季度以來，作為保利主力的紫荊公館流量下滑顯著。如果年后形勢(shì)不發(fā)生一定好轉(zhuǎn)，2019年保利10億總銷堪憂。
★新城：這里的新城，包括商開+住開。新城僅僅是下半年入市，就已創(chuàng)造10億左右的總銷（吾悅商業(yè)+吾悅住宅+悅雋時(shí)代住宅）。且上述項(xiàng)目都在壯年，明年新城還有吾悅沁園新鮮入市。展望2019年，新城10億級(jí)年銷問題并不大，乃至可以擠入第一梯隊(duì)（或超越第一梯隊(duì)的部分房企）。
復(fù)盤10億級(jí)房企，個(gè)人相對(duì)看好新城＞保利。預(yù)計(jì)新城商業(yè)+住開，2019年10億年銷問題不大，乃至可以超越中海這樣的第一梯隊(duì)房企。
四、5億級(jí)
5億年銷對(duì)房企的要求是月流量0.4億左右，要求并不算高，鹽城目前很多明星盤可以輕松做到。
展望2019年，中庚/德惠/世茂大約在此線水平左右。
☆中庚：2018年中庚憑借香城世家剩余住宅貨值+香城世家商鋪+香海新時(shí)代新開，總體年銷8億左右。對(duì)于2019年中庚的主要布局是香海新時(shí)代持銷+海純路地塊啟動(dòng)（明年可能就會(huì)看到出街廣告了）。城北/城中板塊最近市場不錯(cuò)，如果中庚海純路地塊（原興隆紅和名苑項(xiàng)目）能夠穩(wěn)定住宅輸出（總比金輝、華潤、綠地缺住宅賣的好），還是有望沖一沖5億的，但不確定因素仍然很大。
☆德惠：德惠今年也賣了10億左右，主要構(gòu)成是尚書房住宅尾房+尚書房商鋪+錦苑住宅（主力）+錦苑商鋪+尚書府住宅。展望2019年，其實(shí)尚書房剩余樓棟+尚書府剩余樓棟，可以繼續(xù)支撐其10億年銷水平。但是光有貨值儲(chǔ)備，沒有流量不行。德惠雖然今年降價(jià)換量，但進(jìn)入2018年四季度以來，流量依然與景山板塊市場共同下滑。與此同時(shí)，城北板塊尚書府那邊也有紅星7k多攪局。按此推測，德惠2019年在不獲取新地塊基礎(chǔ)上，確保5億年銷，在同級(jí)房企里概率還是相對(duì)樂觀的。
☆世茂：世茂是一個(gè)不確定因素，因?yàn)樗邴}的首個(gè)也是唯一一個(gè)項(xiàng)目璀璨星河尚未首開。但從此前12月21日的萬錦公館首開來看，形勢(shì)不容樂觀，但也并不代表沒有突圍機(jī)會(huì)。這里暫且按每月0.5億左右流量估測，編入年銷5億級(jí)序列。
復(fù)盤5億級(jí)房企，個(gè)人相對(duì)看好德惠＞世茂＞中庚。德惠持續(xù)低價(jià)跑量，兩個(gè)項(xiàng)目分別位于兩個(gè)板塊，在板塊內(nèi)均為較低價(jià)盤，持續(xù)常銷5個(gè)億難度并不算很大。而世茂、中庚不確定因素較多，均面臨一些新盤入市問題，尤其是中庚（老城二手地塊啟動(dòng)，面臨全新價(jià)值重塑）。
五、1億級(jí)
1億并非實(shí)指年銷1億，而是1-5億左右。這一梯隊(duì)的房企，主要是一些面臨宅地枯竭或主力盤步入尾聲，很難再?zèng)_擊5億、10億年銷水平。
△華潤：華潤很尷尬。2018年推完三期住宅剩余1棟大高+4棟小高，加之公寓、商鋪、車位，零零總總也算是賣了6億多。但2019年庫存見底，除了零星公寓商鋪尾房+車位，2019年幾無銷額。
△綠地：論土儲(chǔ)，綠地其實(shí)是第一梯隊(duì)的，和碧桂園、中梁同級(jí)。但是商務(wù)城目前只剩純商辦（根據(jù)最新信息，繽紛城2019年開業(yè)堪憂，可能繼續(xù)跳票），無住宅；濱湖城住宅流量跑不起來，酒店?duì)€尾，4號(hào)地塊二期宅地遲遲未動(dòng)，問題極多。
2018年鹽城綠地零零總總也有2億左右，主要為商務(wù)城的商辦支撐。展望2019年，綠地：
1）商務(wù)城的商業(yè)盒子難堪，主要為去化所剩尾房；
2）商務(wù)城公寓仍可加推補(bǔ)充貨量；
3）濱湖城變數(shù)較大，如果4號(hào)地塊二期宅地不入市，很難有較大流量支撐；
4）綠地高鐵項(xiàng)目，前一陣還在談，最近又沒聲兒了，變數(shù)也較大。
總體而言，預(yù)計(jì)2019年綠地總銷1億級(jí)水平，且是須努力一把的前提下。
△恒大：恒大目前在鹽城是一個(gè)比較尷尬的存在，也是拿錯(cuò)地的典型。恒大此前一直和中南、碧桂園、中海，屬于年銷20億級(jí)的第一梯隊(duì)。但隨著主力帝景項(xiàng)目漸入尾聲，恒大在鹽排名也逐漸下滑，今年更是跌出前10。2018年恒大在鹽年銷6個(gè)多億，95%為帝景貢獻(xiàn)，其余為名都商辦尾房+悅瀾灣住宅和商鋪。
進(jìn)入2019年，恒大帝景進(jìn)一步邁入遲暮，僅剩幾棟洋房未推。如若悅瀾灣精裝現(xiàn)房不搞大規(guī)模促銷前提下，2019年恒大年銷預(yù)計(jì)3億左右水平。
ps諸如萬錦公館、璀璨星河等項(xiàng)目，其實(shí)目前每月流量未必趕得上帝景，但前者主要優(yōu)勢(shì)還是住宅貨量多，需要市場給予機(jī)會(huì)釋放流量。
△金輝：金輝2018年純住宅銷售，也賣了7億多。目前還剩1棟大高、1棟小高、2棟公寓、一條商業(yè)街。2019年在三期商辦區(qū)全面啟動(dòng)銷售，且不獲取新地塊背景下，金輝預(yù)計(jì)年銷也就在3億左右水平。
2019房企形勢(shì)淺析至此，錯(cuò)綜復(fù)雜。很多談及的老牌房企，或面臨土儲(chǔ)告竭，或面臨主力項(xiàng)目接近尾盤。接下來要講的番外篇，就有多個(gè)項(xiàng)目可以沖擊上述這些傳統(tǒng)品牌房企。
六、番外品牌
1、萬達(dá)華府、文璟臻苑
這兩家在番外里面很強(qiáng)，且都是今年跑量狂魔。目前根據(jù)天眼查系統(tǒng)，萬達(dá)廣場歸屬中信，而萬達(dá)華府歸屬鹽都區(qū)政府平臺(tái)公司，所以萬達(dá)華府不能算是萬達(dá)的品牌住宅項(xiàng)目。而文璟臻苑的開發(fā)商萬尊置業(yè)，也是亭湖區(qū)政府控股。綜上，兩家住宅其實(shí)均為政府開發(fā)背景。
兩家項(xiàng)目的地段都很不錯(cuò)，周邊相對(duì)成熟，主打性價(jià)比。預(yù)計(jì)2019年，萬達(dá)華府仍然可以沖擊10億年銷（2018年已經(jīng)達(dá)到10億水平），文璟臻苑作為2018年9月才首開的新盤，2019年全年也有望沖擊5-10億水平（文璟目前為鹽城為數(shù)不多的需要找人求房的樓盤）。
2、城東寶龍、城北紅星
兩家均為綜合體+金街+住宅項(xiàng)目。城東寶龍，是本博近期了解的又一個(gè)投資客比較多的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目，你如果給予樂觀估計(jì)，2019年5億左右年銷也是有保證的（參考2018年世紀(jì)云谷年銷5億多）。而紅星是目前城北的跑量狂魔。如果持續(xù)低價(jià)沖量，明年10億年銷有望，乃至沖刺10-15億級(jí)。
3、北大資源、石榴
北大資源頤和璽悅?cè)缛裘髂觏樌麊?dòng)入市，流量不太好去預(yù)測，因?yàn)橐匦略u(píng)判城西整體格局。誠如在售的森林公館、森林紅郡、悅雋時(shí)代…城西板塊本身容量有限，蛋糕就那么大，很難講北大資源住宅每月能否跑多少量。
石榴鹽瀆院子目前流量有限，我想如果放在上述番內(nèi)品牌，應(yīng)該大致列入2019年銷1-5億一檔。
4、最后挑一些在鹽一直深耕的中小房企
1）瑞爾。繼奧體玫瑰園二期后，奧體一號(hào)也逐漸步入尾盤，2019年如果奧體一號(hào)不動(dòng)，年銷有限（奧體玫瑰園三期四期有問題，暫無法啟動(dòng)）；
2）騰達(dá)。有多個(gè)項(xiàng)目在售，還有河?xùn)|1801地塊明年可能入市，明年預(yù)估5億水平保底；
3）港龍。華僑新城接近結(jié)束，11月30日剛剛在響水拿了塊地，若無新地，2019年在鹽市區(qū)流量有限；
4）國強(qiáng)。目前和城投持續(xù)合作，主要在售天辰府、紫園，2019年預(yù)估流量5億左右，如果天辰府能夠轉(zhuǎn)暖，有望再?zèng)_一沖；
5）通達(dá)。日月星城房源枯竭，2019年主要和中梁合作首府壹號(hào)、國賓府等盤，流量有限，主要看權(quán)益金額；
6）榮潤。2018年麒麟府去化尚可，看好2019年流量仍在5億左右；
7）鹽海。新河灣和尚書房一樣，有不少政策性保障住房。二期琥珀灣2019年預(yù)估流量1-5億左右水平；
8）卡森。錢江綠洲接近尾盤，目前卡森在參與城投的大洋灣項(xiàng)目，2019年預(yù)計(jì)流量有限，如果綠洲跑完，大約也有2億左右年銷。
5、仁恒
2019年很多新品牌能否進(jìn)鹽，變數(shù)很大。仁恒在談的鹽紡法拍地塊，概率比較大一點(diǎn)，也不用走一級(jí)掛拍。如果運(yùn)氣好，說不定2019年下半年能在鹽城看到仁恒的出街廣告。
（完）
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