棚改或?yàn)辂}城樓市下一輪上行助推器
近日，市城鄉(xiāng)建設(shè)局公布全市房屋征收搬遷最新情況，2018年1-11月市區(qū)征收搬遷項(xiàng)目累計(jì)完成216.47萬(wàn)㎡，涉及住宅10708戶，非住宅522個(gè)，補(bǔ)償安置費(fèi)111.89億元。
其中房屋征收完成45.17萬(wàn)㎡，涉及住宅3076戶，非住宅101個(gè)，補(bǔ)償安置費(fèi)32.94億元；協(xié)商搬遷完成171.3萬(wàn)㎡，涉及住宅7632戶，非住宅421個(gè)，補(bǔ)償安置費(fèi)78.95億元。
2018年1-11月鹽城市區(qū)房屋征收搬遷情況
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近一年，“棚改”已經(jīng)成為鹽城的熱詞，每次關(guān)于棚改的新聞、政策等都會(huì)引起廣大的關(guān)注與討論，今年似乎是鹽城的“棚改年”，因?yàn)橹暗呐锔膹奈从羞^(guò)如此密度與強(qiáng)度。
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①2017年底，市召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布了《鹽城市區(qū)棚戶區(qū)（危舊房、城中村）改造整治三年行動(dòng)方案》，方案計(jì)劃至2020年底，計(jì)劃改造住宅總戶數(shù)約5萬(wàn)戶，住宅總面積約570萬(wàn)平方米。
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②2018年4月，市政府印發(fā)《鹽城市市區(qū)舊城區(qū)（棚戶區(qū)）改建房屋征收及有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》的通知，提高了最低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。
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③9月，市住房保障和房產(chǎn)管理局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局正式對(duì)外發(fā)布《鹽城市區(qū)住宅房屋征收補(bǔ)償資金結(jié)算憑證安置實(shí)施辦法（暫行）》，進(jìn)一步完善市區(qū)住宅房屋征收補(bǔ)償安置方式。
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④10月，市區(qū)棚改規(guī)劃改造展覽區(qū)在市規(guī)劃展覽館二樓正式開(kāi)放，展區(qū)對(duì)于我市新一輪市區(qū)棚改規(guī)劃工作進(jìn)行了較為詳細(xì)的展示和介紹。
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棚改對(duì)樓市的影響大致分為三個(gè)方面：1、增加市場(chǎng)需求量；2、提高市場(chǎng)預(yù)期，拉動(dòng)房?jī)r(jià)；3、改善城市面貌，提升房屋價(jià)值。
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縱觀2015年以來(lái)三四線城市樓市發(fā)展，棚改扮演著重要的助推器角色，但鹽城樓市似乎不是這個(gè)情況，棚改只不過(guò)是跑龍?zhí)?，為什么這么說(shuō)？
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據(jù)官方公布，2013至2017年，市區(qū)累計(jì)改造棚戶區(qū)（危舊房、城中村）51個(gè)，累計(jì)改造住宅2.02萬(wàn)戶，260萬(wàn)㎡，平均每年改造4040戶，52萬(wàn)㎡。
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2.02萬(wàn)戶棚改戶，按戶均110㎡購(gòu)房需求計(jì)算，大約釋放222.2萬(wàn)㎡市場(chǎng)需求，平均每年釋放44.4萬(wàn)㎡。而2013至2017年鹽城市區(qū)商品住宅總面積成交1487萬(wàn)㎡，平均每年成交297.4萬(wàn)㎡。
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剔除房屋實(shí)物安置，棚改產(chǎn)生的需求對(duì)鹽城樓市貢獻(xiàn)率約10%，貢獻(xiàn)率較低。
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但從2017年底，棚改突然開(kāi)始發(fā)力，12月份發(fā)布《鹽城市區(qū)棚戶區(qū)（危舊房、城中村）改造整治三年行動(dòng)方案》，計(jì)劃2018至2020年棚改5萬(wàn)多戶，平均每年棚改量是2013至2017年年均棚改量的4倍，棚改力度之大前所未有。
2018至2020年鹽城市區(qū)棚戶區(qū)改造計(jì)劃?
截至2018年11月底，已完成改造住宅10708戶，剩余44710戶。
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44710戶棚改戶，將釋放約500萬(wàn)㎡市場(chǎng)需求，未來(lái)兩年平均每年將釋放需求250萬(wàn)㎡。根據(jù)近三年市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，預(yù)期未來(lái)兩年平均每年供應(yīng)量在350-400萬(wàn)㎡。
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即未來(lái)兩年棚改產(chǎn)生的需求量將去化市場(chǎng)供應(yīng)量的60%-70%，棚改成為鹽城樓市重要驅(qū)動(dòng)力，鹽城樓市或?qū)⒁驗(yàn)榕锔牡闹七M(jìn)入新一輪上行行情。
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當(dāng)然，樓市是多因素相互影響的不完全市場(chǎng)，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，任何預(yù)期都會(huì)有局限性，但不可忽視的是棚改在未來(lái)幾年鹽城樓市中舉足輕重的地位。若再疊加未來(lái)幾年高架、高鐵等重大城建利好預(yù)期，明后年鹽城樓市進(jìn)入新周期為大概率事件。
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