從以開發(fā)好房子著稱的綠城中國前任董事長宋衛(wèi)平的淡出地產(chǎn)界，直到今天，仍令業(yè)界無比惋惜。然而他造好房子的理念，卻不缺同道中人。
中南建設(shè)就是其中之一。盡管很多城市的房地產(chǎn)市場都存在供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”被認(rèn)為已經(jīng)一去不復(fù)返；但是，他堅信，只要能蓋好房子，依然不愁在房地產(chǎn)行業(yè)找到未來生存和發(fā)展的根基。
“原來都是地產(chǎn)商，靠土地就能賺錢，現(xiàn)在要變成真正的房產(chǎn)商，要蓋出高品質(zhì)的房子來。這樣的企業(yè)是不會‘死’掉的。”中南控股集團(tuán)董事局兼房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁陳小平如是說道。
和綠城造好房子，靠信念和對產(chǎn)品的執(zhí)著不同，中南建設(shè)開發(fā)好房子的能力，完全立足于其高度工業(yè)化的生產(chǎn)體系。上半年，中南建設(shè)在行業(yè)內(nèi)完成了首個全工業(yè)化生產(chǎn)的住宅項目，現(xiàn)場裝配率達(dá)到90%。
(中南控股集團(tuán)董事、中南房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁陳小平先生）
野心：想造出“零缺陷”的房子
翻看最近有關(guān)中南建設(shè)的券商研報可以發(fā)現(xiàn)，券商們對中南建設(shè)在智能機(jī)器人領(lǐng)域的開發(fā)非常關(guān)注，認(rèn)為這一行業(yè)將會是中國最有前途的行業(yè)。
但是，沒有人知道，中南建設(shè)之所以會對智能機(jī)器人感興趣，完全是因為他們對樓盤品質(zhì)近乎苛刻的追求。
在中國的房地產(chǎn)市場，墻體面裂縫、房屋滲漏等質(zhì)量問題一直困擾著消費(fèi)者和開發(fā)商。但很多人并不知道，墻面裂縫、房屋滲漏在建筑行業(yè)并不算是嚴(yán)格意義上的質(zhì)量事故，而僅僅只能算是建筑行業(yè)質(zhì)量通病。因為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的工業(yè)化程度很低，相當(dāng)一部分的施工要靠現(xiàn)場手工完成，這使得建筑施工環(huán)節(jié)中的工藝往往會難于控制受人為因素、環(huán)境影響較大，最終導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量通病屢屢發(fā)生，不能得到有效控制。
而這種問題靠現(xiàn)有技術(shù)條件、施工工藝很難完全規(guī)避，導(dǎo)致了建筑行業(yè)通病始終難以徹底根治。
但是，早在多年前，中南建設(shè)便已領(lǐng)悟到，要想在房地產(chǎn)領(lǐng)域最終獲得更多的市場份額，必須要確保房屋能有最優(yōu)的產(chǎn)品品質(zhì)。也是從那時起，中南建設(shè)就不遺余力地推動房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化。
中南建設(shè)目前已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)大部分構(gòu)件工廠化生產(chǎn)，現(xiàn)場裝配，其現(xiàn)場裝配率更是達(dá)到了90%，這是目前國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的最高水平。更值得一提的是，中南所建造的房子甚至可以實現(xiàn)每一塊預(yù)制板都預(yù)裝了智能芯片，通過掃描，就能知道預(yù)制板的生產(chǎn)日期和生產(chǎn)工人是誰，可謂建筑行業(yè)實現(xiàn)“從源頭到成品一條龍追蹤”的先行者。
也是基于住宅產(chǎn)業(yè)化的考慮，中南建設(shè)啟動了智能機(jī)器人的研究。因為，傳統(tǒng)的以純手工手段建造、施工的住宅項目，存在著兩個很大的缺陷：一方面是隨著人口紅利的消失，工人的勞動力成本不斷上升。如今要聘請一個技術(shù)嫻熟、經(jīng)營豐富的老木工干一天活，開發(fā)商至少需要花四、五百元錢。
另一方面，則是因為人工施工往往存在建筑精度上的誤差。以地坪為例，地坪的測試往往需要有經(jīng)驗的工人通過肉眼檢測，地坪是否存在高低不平或起殼等問題，實際操作中，往往會因為肉眼觀察的不精確，造成一系列的細(xì)節(jié)瑕疵，導(dǎo)致建筑質(zhì)量不佳。而通過對住宅產(chǎn)業(yè)化的研究，中南建設(shè)在這一領(lǐng)域已積累了足夠的經(jīng)驗、技術(shù)和人才，已經(jīng)能開發(fā)出產(chǎn)品精度較高的高品質(zhì)住宅。
事實上，最近十多年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷提倡住宅產(chǎn)業(yè)化，但是成果寥寥。陳小平介紹，一方面是因為企業(yè)不肯投入成本，或不肯加強(qiáng)這方面的調(diào)研，另一方面有關(guān)的驗收、施工等標(biāo)準(zhǔn)并沒有根據(jù)試點(diǎn)工業(yè)化住宅的需要來修訂、落實，導(dǎo)致在實際操作層面，出現(xiàn)項目建設(shè)因為無法得到有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)支持而難以落地的現(xiàn)象。
他因此呼吁，包括建設(shè)主管部門，能早日根據(jù)工業(yè)化住宅的特點(diǎn)，全面出臺符合住宅產(chǎn)業(yè)化要求的報建審圖、施工驗收標(biāo)準(zhǔn)。地方相關(guān)部門也能夠為工業(yè)化住宅開出綠燈，讓我國的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化迅速提速。
轉(zhuǎn)型：探尋住宅產(chǎn)業(yè)化的房產(chǎn)商
盡管，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的過程非常艱辛，但是，中南建設(shè)在這個領(lǐng)域一直沒有停止試水、探索的步伐。
中南住宅產(chǎn)業(yè)化的核心技術(shù)為“預(yù)制裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)體系”（以下簡稱NPC體系）。NPC技術(shù)在國內(nèi)是全新的施工技術(shù)，簡單來說，它是將建筑所需材料提前在工廠進(jìn)行預(yù)制生產(chǎn)，再到現(xiàn)場進(jìn)行裝配。采用NPC技術(shù)建造的項目，與傳統(tǒng)施工方式相比，縮短工期近三分之一，每平方米耗水量比傳統(tǒng)施工方法減少63%，木模板使用量減少87%，建筑垃圾產(chǎn)生量減少91%。
中南建設(shè)在這一技術(shù)領(lǐng)域的研究和實踐走在行業(yè)前列。自2008年以來，公司完全以NPC技術(shù)成功開發(fā)建設(shè)的高層住宅、多層住宅、公寓、酒店、辦公樓等各類型綠色建筑項目達(dá)二十余個，其中已竣工項目達(dá)100萬平方米，在建項目達(dá)100余萬平方米。目前，中南建筑工業(yè)化發(fā)展有限公司作為該技術(shù)的主要實施者，在海門、沈陽、通州等多地都建立了技術(shù)研發(fā)生產(chǎn)基地。
去年12月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司技術(shù)處處長賈抒一行5人，到海門中南世紀(jì)城96號樓深入調(diào)研，并對項目進(jìn)行細(xì)致的了解。2014年4月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心副主任文林峰在江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長陸建生、房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心主任徐盛發(fā)和南通市建設(shè)局副局長李維賢、海門市副市長朱志強(qiáng)陪同下，對海門中南世紀(jì)城96號樓進(jìn)行考察。在看到NPC技術(shù)現(xiàn)場安裝及實際成品后，文林峰肯定了96號樓的施工質(zhì)量。
今年5月7日，中南建設(shè)公告稱，公司及南通中南工業(yè)投資有限責(zé)任公司與蘇州大學(xué)機(jī)電工程學(xué)院、蘇州大學(xué)機(jī)器人與微系統(tǒng)中心簽訂《產(chǎn)學(xué)研合作協(xié)議》，共同研究“建筑機(jī)器人及智能裝備”在住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)中的應(yīng)用。5月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副處長武振在中南建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)說：目前建筑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對建筑工業(yè)化的發(fā)展提出更高要求，他希望中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在全面推行建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化過程中，圍繞行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，抓技術(shù)創(chuàng)新點(diǎn)，形成工程的亮點(diǎn)。
由于在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的深入探索，中南建設(shè)目前在鋼結(jié)構(gòu)、NPC等新型專業(yè)化技術(shù)領(lǐng)域占領(lǐng)行業(yè)制高點(diǎn)，成為領(lǐng)跑住宅產(chǎn)業(yè)化的龍頭企業(yè)。
此前，由于對未來市場的不看好，諸多的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍其他業(yè)務(wù)板塊，試圖為企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)以外的第二主業(yè)。但陳小平認(rèn)為，開發(fā)商的轉(zhuǎn)型應(yīng)該仍然圍繞房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行。而中南建設(shè)所做的是整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，實現(xiàn)更強(qiáng)的競爭力。他說，過去的黃金十年，房地產(chǎn)商與其說是開發(fā)商，不如說是地產(chǎn)商，太多的企業(yè)僅僅依靠土地的自然升值而獲利，卻沒有能夠造出真正好的房子贏得市場。與此同時，開發(fā)商在成本控制方面也有非常多可以改進(jìn)的地方，這些做好，房地產(chǎn)仍然可以有不錯的收益。
也正是因為這一思路，中南建設(shè)之前一直把主要的工作放在住宅產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化，以及通過全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)，降低成本等方面。至于其他領(lǐng)域，中南建設(shè)也會嘗試，但是并不會把它作為支撐企業(yè)經(jīng)營的主要產(chǎn)業(yè)。
三四線城市：未來的樓市金礦
此前，中南建設(shè)在蘇州、南京等二線城市拿地，被部分媒體認(rèn)為是不看好三四線城市的征兆。但在陳小平眼中，這只是業(yè)務(wù)拓展的需要，中南建設(shè)依然非?？春萌木€城市，尤其是像常熟這樣的人口仍然處于凈流入狀態(tài)的城市。
“中國城市化的進(jìn)程還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，而三四線城市未來將是城鎮(zhèn)化的主力，所以需求依然旺盛。只要人口是凈流入的，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不錯，這樣的城市是可以進(jìn)入的。”
陳小平分析認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場主要需求除了剛性需求，還有半剛需。在老家和工作的城市擁有一套自己需要居住住宅，屬于剛性需求；而在工作城市附近一個小時車程以內(nèi)可以到達(dá)的區(qū)域，或者在全國性旅游目的地?fù)碛幸惶卓梢孕蓍e度假的住宅，則屬于半剛需。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入和生活品質(zhì)的提高，未來半剛需的住宅市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/font>
另外，在陳小平看來，三四線城市之所以會出現(xiàn)很多的“鬼城”，其中一個重要的原因是新的城區(qū)往往不是沿著舊的城市核心功能區(qū)“外溢性”地去發(fā)展新城，而是另圈一塊地重新建造新城，也沒有產(chǎn)業(yè)支撐。這樣一來，新城居住者往往會演變成“舊城上班、新城睡覺”的怪現(xiàn)狀，再加上新城周邊又缺乏足夠的生活配套機(jī)能，自然而然就容易出現(xiàn)高空置率。
對此，中南建設(shè)一般會選擇進(jìn)入舊城外圍自然延伸開發(fā)的城區(qū)，而不是孤立的新城區(qū)。中南開發(fā)新城的路徑一般是在新城建設(shè)住宅時，同步配上社區(qū)、街區(qū)式的商業(yè)，緊跟著再蓋寫字樓和酒店，再蓋時尚性購物中心和精品商業(yè)以及更高端商務(wù)業(yè)態(tài)。
在這一模式中，出售住宅可以為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過社區(qū)人氣聚集可以帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)，而商業(yè)可以進(jìn)一步吸引企業(yè)入駐辦公，提供就業(yè)機(jī)會，完成產(chǎn)城一體后又能為地方政府帶來大量稅收。政府將其中一部分投入到城市建設(shè)中，反過來提升了城市的居住質(zhì)量和競爭力。“造城找中南”是中南建設(shè)引以為傲的企業(yè)特性，這樣的造城思路也在實踐中屢獲成功。
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