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       經(jīng)過半年多的調(diào)控政策“消化期”，市場保持穩(wěn)定預(yù)期，“房住不炒”的房地產(chǎn)市場政策越來越穩(wěn)地得到落地。

  房地產(chǎn)各項指標趨穩(wěn)

  據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2017年3季度全國房地產(chǎn)市場報告》顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)多項指標雖小幅波動，但基本延續(xù)今年以來整體平穩(wěn)的態(tài)勢，大部分**、投機屬性撤離，房子的居住屬性得到回歸。

  從土地市場來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前3季度土地購置面積1.7億平方米，同比增長12.2%，為近五年來最高增幅。土地成本進一步攀升，地價占房價比重再創(chuàng)新高至61%。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增幅持續(xù)下行，3季度開發(fā)企業(yè)資金來源中自籌資金占比35%，較2季度提高4個百分點，說明房企資金壓力明顯上升。

  易居研究院研究員王夢雯預(yù)測，后續(xù)各類房地產(chǎn)新政或?qū)⒕o緊圍繞“房住不炒”的政策導向，過熱城市將加速降溫，開發(fā)企業(yè)資金面繼續(xù)趨緊。全國數(shù)據(jù)來看，4季度多項指標增幅將呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。

  去庫存“戰(zhàn)役”成效顯著

  近三年來，樓市的去庫存“戰(zhàn)役”成效顯著，亦成為市場平穩(wěn)發(fā)展的原因之一。

  截至2017年9月底，根據(jù)易居研究院監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為 40325 萬平方米，環(huán)比增長 1.3%，同比減少 9.4%。從歷史數(shù)據(jù)來看 ，2015 年以來全國 80 城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現(xiàn)了近三年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當前全國 80 城庫存規(guī)模相當于 2013 年 9 月的水平，即庫存規(guī)模回落到了四年前的水平。

  從城市結(jié)構(gòu)來看，截至 2017 年 9 月底，一、二、三四線 80 個城市新建商品住宅庫存總量分 別為 2217、24468 和 13640 萬平方米，環(huán)比增幅分別為 1.5%、1.2%和 1.3%， 同比增幅分別為-21.1%、-8.5%和-8.7%，和全國市場的總趨勢基本一致。

  據(jù)了解，相比于需求旺盛、銷售周期短的一二線城市，三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力，業(yè)內(nèi)認為，三四線城市近年來已逐步分化，一部分以去庫存為目標，另一部分大城市周邊城市以控房價為主。

  商品房銷售額與銷售面積增幅回落

  隨著限購、限貸政策實施及預(yù)售證的限發(fā)，以往熱炒買房的現(xiàn)象受到抑制，非理性需求得到有效控制，這也從商品房銷售數(shù)據(jù)上得以反映。

  據(jù)上述研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增幅比1-8月份回落2.4個百分點。

  其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長23.7%。商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增幅回落2.6個百分點。住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長31.8%。

  可以說，擠出**、投機需求后的市場，增幅以平穩(wěn)下降的態(tài)勢回落，規(guī)避了更多市場過熱的風險。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，今年以來對房地產(chǎn)的調(diào)控根本上還是服務(wù)于宏觀經(jīng)濟目標，房地產(chǎn)市場顯然起到了穩(wěn)定經(jīng)濟環(huán)境、促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的作用。